Přebráno z: http://druzba-sbd.webblast.cz/article.asp?nArticleID=20&nDepartmentID=3&nLanguageID=1
Vlastnictví bytu - ano či ne?
V případech bytových domů, které jsou ve vlastnictví obce je důvod změny vlastníka zřejmý, konkrétní vlastník se patrně bude o byt i dům starat lépe než realitní firma. V případě družstevních bytů však změna vlastnických vztahů postrádá systémové řešení. Chybí totiž to, co by mělo důležitému rozhodnutí vždy předcházet, odborný nezaujatý rozbor současného stavu, zjištění výhod a nevýhod nového řešení.
Je nepravděpodobné, že by cílem změny vlastnictví bylo vytvoření trhu s těmito byty. Ten totiž funguje i bez nutnosti převodu vlastnictví podle § 230 obchodního zákoníku – převodem členských práv a povinností, bez nutnosti schvalování převodu družstvem a bez komplikací souvisejících s klasickým převodem nemovitosti.
Družstevní byt se dědí, a tak práva nájemce družstevního bytu se dají považovat za téměř shodná s právy vlastníka bytu.
Správa domu se smíšenými vlastníky je velmi komplikovaná a problematická. Proto se v případě obecních domů přednostně prodávají celé domy právnickým osobám vzniklým z bývalých nájemců. Nejčastější formou takové nové právnické osoby je družstvo. A tak jsme svědky absurdního stavu – z někdejších obecních bytových domů vznikají domy družstevní a domy bytových družstev jsou naopak rozdělovány na domy, které vlastní desítky různých spoluvlastníků.
Vlastníci bytů předvídají pouze výhody, k nimž patří i zbavení se „starostí“s družstvem. Brzy však zjistí, že společné hospodaření ve velkém družstvu zaměnili za společné hospodaření vlastníků bytů jednoho domu. Čím menší je toto společenství, tím je zranitelnější a tím větší ekonomické problémy se správou domu mohou očekávat. Spoluvlastnictvím jednoho domu zaniká i výhoda sdružování finančních prostředků, jimiž velké družstvo může pokrýt mimořádné výdaje – např.havarijní stavy jiných svých domů.
A případné spory vlastníků bytů? Ty již nebude moci řešit družstevní samospráva, ale pouze soudy.
I.Vlastnictví nemovitého majetku
Vlastnictví bytu lze obecně charakterizovat jako spojení výlučného vlastnického práva k bytu a podílového spoluvlastnictví společných prostor domu, kde podíl vyjadřuje míru, s jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.
a) Osoba vlastníka
Družstevní vlastnictví:
Osobou vlastníka je družstvo. Družstvo je právnickou osobou a za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem. Členové neručí za závazky družstva. Jednání družstva se řídí obchodním zákoníkem a stanovami družstva.
Spoluvlastnictví:
Převodem bytu do vlastnictví nastává zásadní majetková změna, kdy část majetku družstva přejde do vlastnictví fyzické osoby se všemi právy a povinnostmi vlastníka. Vlastníkovi bude převeden do vlastnictví byt a podílové spoluvlastnictví společných částí domu. Stane se spoluvlastníkem domu se všemi právy a povinnostmi vlastníka.
Současně s převodem bytu do vlastnictví se člen družstva stává členem společenství vlastníků. Podle zákona vznikne takové společenství jako právnická osoba až tehdy, jestliže se sníží spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu na méně než jednu čtvrtinu. Podle platných stanov členství člena-vlastníka jednotky v družstvu skončí okamžikem, kdy se stane členem nově vzniklé právnické osoby – společenství vlastníků.
b) Vlastnictví bytu
Družstevník - byt přímo nevlastní, je jen nájemcem družstevního bytu. Je však členem družstva, které vlastní domy a byty.
Vlastník – fyzická osoba vlastní byt nebo nebytový prostor. Má ve vlastnictví veškeré zařízení bytu včetně rozvodů.
c) Vlastnictví společných prostor
Družstevní:
Společné prostory domů, nebytové prostory a pozemky vlastní družstvo. Pečuje se o ně prostřednictvím správy družstva.
Spoluvlastnictví:
Společné prostory domů jsou v podílovém vlastnictví vlastníků bytů. Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové ploše všech bytů v domě.Spoluvlastník podílově vlastní veškeré společné části domu bez ohledu na to, zda je užívá či nikoliv.Na jejich údržbu přispívá podle velikosti svého bytu.
II. Problematika správy domu
a) Obsah správy domu
Družstevní vlastnictví:
Družstvo vykonává hlavní správní činnosti, k nimž mimo jiné patří:výpočet nájemného a výše záloh na služby spojené s užíváním bytu a jejich vyúčtování, předpis nájemcům bytů, výběr nájemného, evidence a sledování plateb,evidence nájemců,nájemní smlouvy,výměny bytů, dědické řízení, zajišťování smluvních vztahů s dodavateli služeb, úklid a údržba domů,chodníků, péče o společné prostory a pozemky.
Spoluvlastnictví:
Za zajištění správy domu odpovídají spoluvlastníci domu, sdružení v společenství vlastníků bytů v obdobném rozsahu jako u družstevního vlastnictví.
b) Vymáhání nedoplatků
Družstevní vlastnictví:
Částky, které dluží nájemci družstevních bytů nezaplacením nájmu a služeb s užíváním bytu vymáhá družstvo prostřednictvím správy družstva u příslušného soudu.
Spoluvlastnictví:
Pokud nebudou moci někteří spoluvlastníci schopni plnit své finanční povinnosti, musí se ostatní spoluvlastníci obrátit se svým nárokem na soud, který může nařídit i prodej bytu vlastníka.
III. Závěr
V tomto rozsahu nelze postihnou všechna pro a proti související s převodem bytu do vlastnictví. Je však třeba mít na paměti, že k vlastnictví bytu se neváží jen práva ale i povinnosti a nedílnou součástí vlastnictví bytu jsou spoluvlastnická práva a povinnosti ke společným částem domu.
JUDr. Vladimír Hlásenský - Zpracováno z podkladů časopisu Byt