Přebráno z: http://www.bytovadruzstva.cz/indexOO.php4?kod=3#o976
Dobrý den,
v našem domě, který tvoří samostatné bytové družstvo, se rozhoduje o převodu do osobního vlastnictví. Naše stanovy však o tomto nehovoří. Je v nich pouze článek o zrušení a rozdělení družstva, na které je třeba dvou třetin všech členů. Máme se při hlasování řídit tímto článkem či spíše obchodním zákoníkem. Ten mluví pouze o nadpoloviční většině.
Moc děkuji za Vaši odpověď.
S pozdravem
Tomáš Peterek
Tento dotaz je dosti častý a týká se podmínek převodů bytů, které jsou uvedeny v § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ. Toto ustanovení pojednává o působnosti členské schůze při rozhodování o prodeji, nebo jiných majetkových dispozicích s nemovitostmi ve kterých jsou byty. Rozhodnutí o nich může členská schůze přijmout jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodnutí týká. Vzhledem k tomuto ustanovení je zřejmě, že zákon jej vztahuje výlučně k bytovým družstvům a nikoliv k jiným společnostem a dokonce ani k jiným družstvům než bytovým. Ani v bytovém družstvu to však neplatí v případech kdy má toto družstvo povinnost byt, nebo nebytový prostor převést do vlastnictví člena, který je současně nájemcem těchto předmětných jednotek. Je zřejmé, že ustanovení souvisí bezprostředně s tzv. přímusem tj. smluvně povinným převodem podle zákona č. 72/1994 Sb. v úplném znění.
Bytová družstva vzniklá za účelem koupě bytového domu (tj. vzniklá z privatizace obecního bytového fondu) nemají zákonnou povinnost převodu družstevního bytu do vlastnictví členů družstva, kteří jsou současně nájemci těchto bytů. Původní ustanovení zákona o vlastnictví bytů se týká totiž pouze bývalých SBD a LBD a pro tato družstva byla jeho cílem transformace tj. přeměna na společenství vlastníků.
Na program jednání členské schůze, by mohla být záležitost převodů bytů do vlastnictví členů zařazena, pokud před konáním členské schůze by byl zajištěn písemný souhlas většiny členů – nájemců družstevních bytů v domě, kterého se převody mají týkat. To však neplatí pokud lze dovodit povinnost k převodům bytů ze stanov konkrétního družstva. Tato povinnost sice neplyne ze zákona, ale ze stanov jako smlouvy, která váže družstvo a jeho členy. Proto není třeba postupovat podle § 239 odst. 4 písm. i) ObchZ.
JUDr. Fr. Lebl
Může být členem bytového družstva cizí státní příslušník?
Členem BD může být i cizí státní příslušník. Pokud by stanovy takovou možnost vylučovaly, nemohlo by to platit pro občany států EU, ke kterým má ČR na základě smlouvy o přistoupení EU zvláštní povinnosti.
JUDr. F. Lebl
Dobrý den,mam dotaz ohledně kauce,kterou nam dopsal do dové smlouvy nový majitel bytovky.Měli jsme smlouvu ješte od minulého majitele bez kauce,ale ten tuhle bytovku prodal i s nami nájemníky a nový majitel od nas požaduje kauci a že když ji nezaplatime,tak nas vystěhuje i přesto,že nájem platíme.Má na to právo.Mnohokrát Vám děkuji.
Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného obsahuje také některé změny ObčZ. Zde byl doplněn § 686a, který upravuje kogentně smlouvu o kauci tj. nelze se od tohoto ustanovení odchýlit, avšak pouze u nájemních smluv uzavřených po 31.3.2006. Pokud se pronajímatel u takových to smluv rozhodne uzavřít také smlouvu o kauci, může požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu (služby). Tyto prostředky je povinen složit na zvláštní účet a použít je pouze na základě vykonatelného rozhodnutí soudu nebo písemného uznání nájemce. Z tohoto ustanovení rovněž vyplývá, že nájemce je povinen do jednoho měsíce doplnit peněžní prostředky na účtu na původní výši, pokud je pronajímatel v souladu se zákonem čerpal. Nesplnění povinnosti je výpovědním důvodem podle § 711 odst. 2 písm.b) ObčZ a to bez přivolení soudu. Po skončení nájmu je pronajímatel vrátit nájemci peněžní prostředky i s úroky a to do jednoho měsíce po skončení nájmu. Kauce je jistota, která je vázána na trvání nájemního vztahu a proto je nutné jej vypořádat do jednoho měsíce po skončení nájmu.
Výše popsaná situace však podle našeho názoru se vás netýká, změna v osobě pronajímatele nemá žádný vliv na změnu nájemní smlouvy, která tím není nijak dotřena a proto není ani možné uplatňovat smluvně kauci, nejde-li o uzavření nové nájemní smlouvy. Jiná je otázka výhružky, že budete vystěhování, protože v takovém případě byste se museli obrátit na soud a máme za to, že k tomuto postupu pronajímatele nejsou zákonné důvody.
JUDr. František Lebl
Dobrý den!Jsme malé bytové družstvo s jedním nájemníkem,který není členem družstva.Nájemní smlouvu s BD nikdy nepodepsal,takže platila nájemní smlouva uzevřená ještě před privatizací.Před rokem zemřel,nájemní smlouva přešla na manželku.Prosím o radu jak postupovat,když manželka odmítla podepsat novou nájemní smlouvu na své jméno s BD.Tvrdí,že platí původní smlouva/po poradě s právníkem/.
Děkuji za Váš čas!
Změna subjektu nájemního vztahu není podmíněna uzavřením nájemní smlouvy mezi osobou na níž přešlo právo nájmu a pronajímatelem. Změna nastane bez ohledu na projev vůle pronajímatele a ustanovení § 685 odst. 1 ObčZ. upravující vznik práva nájmu nájemní smlouvou se při přechodu nájmu neuplatní neboť směřuje pouze na případ nově zakládaných nájemních vztahů nikoliv na změny subjektu již existujícího nájemního vztahu. Proto můžete postupovat stejně jako kdyby byla uzavřena nová nájemní smlouva s novým nájemcem.
JUDr. Fr. Lebl
Dobrý den,
Jsme členy Vašeho SMD a prosíme o vyjasnění následujícího problému:
Na členské schůzi byla podle programu podávána předsedou informace o blížícím se končení splátek privatizovaného obecního domu. V rámci diskuse na schůzi vznikl návrh, který pak byl předložen k odhlasování, aby se po splacení dluhu pokračovalo v platbách, ale ve prospěch navýšení Fondu oprav. Proti tomu byl vznesen protinávrh, že o této záležitosti nelze hlasovat, neboť tato otázka (tedy navýšení plateb do FO) nebylo v programu schůze.
Naše otázka tedy zní: a/ Která strana má pravdu a zejména, za jakých podmínek lze měnit nebo doplňovat program schůze (v průběhu jednání schůze)? b/ Které předpisy (směrnice) tu platí.
Děkujeme za odpověď a spolupráci
Bytové družstvo Bedřichovská, Praha 8
Co je navrhovaným programem zasedání, určuje svolavatel, výjimkou je pouze případ, kdy představenstvo na žádost jedné třetiny členů družstva, kontrolní komise nebo tří delegátů družstva zařadí jimi určenou žádost na program zasedání § 239 odst. 2 ObchZ. Pokud tato žádost došla až po rozeslání pozvánek nebo po publikaci oznámení o svolání zasedání členské schůze, zajistí představenstvo doplnění programu zasedání ve lhůtě do 10 dnů přede dnem zasedání členské schůze zasláním doplněných pozvánek nebo publikací doplněného oznámení § 239 odst. 2, § 182 odst. 1 písm. a) ObchZ. Pokud takový postup již není možný, pak lze program zasedání doplnit jen tehdy, pokud se zasedání členské schůze zúčastní všichni členové družstva a všichni s tím souhlasí
§ 239 odst. 2, § 185 odst. 4 a § 182 odst. 1 písm. a) ObchZ. Pokud není některá z těchto podmínek splněna, nezbývá jinak, než svolat nové zasedání členské schůze k projednání této otázky bez zbytečného odkladu. Účelem tohoto zákonného postupu je ochránit práva těch členů, kteří se zasedání nezúčastnili, aby snad "náhodou" nemohlo být rozdodováno podle zásady "o nás bez nás".
JUDr.F.Lebl
Dobrý den,
v říjnu 2007 na mě rodiče převedli členská práva k družstevnímu bytu. Jako základ smlouvy o převodu jsme použili jinou smlouvu o převodu sepsanou právníkem (pro sousedy při "koupi" bytu ve stejném domě) jen s tím rozdílem, že jsme úplně vynechali jakékoliv ceny, neboť rodiče po mně za převod nechtěli ani korunu. Před nedávnem se ke mně dostala informace, že smlouva o převodu čl. práv musí buď obsahovat formulaci, že se jedná o bezúplatný převod (pak se ale platí darovací daň) nebo se ve smlouvě uvede částka, z níž pak ale převodce platí daň z příjmu. Žádnou takovou formulaci ve smlouvě nemáme, je tedy vůbec platná? Pokud ano, jak je to s těmi daněmi? Když jsme ve smlouvě neuvedli žádnou částku, měla jsem zaplatit darovací daň? Pokud bychom uvedli částku za převod třeba jen symbolickou 1 Kč (lze to vůbec?), bylo by třeba platit daň z příjmu?
Děkuji předem za odpověď a přeji hezký den!
V bytovém družstvu lze převádět členská práva a povinnosti na základě § 230 ObchZ a to buď bezplatně, nebo úplatně. Bezplatný převod má nyní charakter darování. Totéž lze dovodit ze smlouvy ve které není uvedená jakákoliv cena. Takový převod je však osvobozen od darovací daně mezi osobami příbuznými v řadě přímé. § 19 odst. 3 zákona 357/1992 Sb. v úplném znění. Při úplatném převodu by příjmy z převodu podléhaly dani z příjmu, ale ve smyslu § 4 odst. 1 písm. r) zákona č. 586/92 Sb. v úplném znění jsou tyto příjmy osobozeny od daně z příjmu.
JUDr. F. Lebl
Prosím o sdělení postupu, kdy po uplynutí funkčního období statutárního orgánu, stávající členové, včetně předsedy z různých důvodů nechtějí v následujícím období ve funkcích pokračovat a z členské schůze, za tímto účelem svolané, návrh na nové složení nevzejde. Jde o bytové družstvo založené za účelem privatizace bytů, cena domu je v druhé polovině splácení městské části, členy družstva.
Děkuji Novotný.
Podle § 257 ObchZ může soud na návrh státního orgánu, orgánu nebo člena družstva, nebo osoby, která osvědčí právní zájem rozhodnout o zrušení družstva a jeho likvidaci, když uplynuly dva roky ode dne kdy skončilo funkční období orgánu družstva a nebyly zvoleny nové orgány, nebo nebyla svolána čl. schůze. Pokud by chyběli jen někteří členové orgánu, může soud na návrh jmenovat chybějící členy do doby zvolení nových orgánů a jinak by pak následovalo opět zrušení družstva a likvidace (§ 194 odst. 2 ObchZ).
JUDr. F. Lebl
Dobrý den,
potřeboval bych poradit se situací v našem malém bytovém družstvu:
Na podzim rezignovaly předsedkyně a místopředsedkyně našeho představenstva. Členská schůze rezignace projednala a následně byly zvoleny nová předsedkyně a místopředsedkyně. Obě ovšem nijak nespěchaly s podáním žádosti o změnu zápisu v Obchodním rejstříku a mezitím, kvůli neschválení návrhu obou nově zvolených členek představenstva na prodej půdy pro půdní vestavbu, obě rezignovaly.
Momentálně se všechny družstevní věci hrnou na původní předsedkyni, stále zapsanou v OR. Jako předseda Kontrolní komise bych potřeboval znát správný postup řešení této situace. Má družstvo řídit a členskou schůzi svolat původní představenstvo, zapsané v OR, které je v rezignaci již téměř 3 měsíce, nebo nové představenstvo, ještě v OR nezapsané, které je v rezignaci asi 14 dní (ještě nebyla projednána členskou schůzí).
Děkuji předem
M.Matyáš
Podle § 248 ObchZ může člen družstva odstoupit ze své funkce do které byl zvolen. Jeho funkce končí dnem, kdy odstoupení projednal orgán k tomu určený podle stanov. Příslušný orgán musí projednat odstoupení na svém nejbližším zasedání, nejdéle však do tří měsíců. Po uplynutí této lhůty se odstoupení pokládá za projednané. Z uvedeného plyne, že funkce prvních funkcionářů zanikla a to i přesto, že jsou nadále zapsáni v OR a rezignací zanikla i funkce druhým funkcionářům, pokud již uplynuly od té doby tři měsíce. Za takové situace by bylo nutné svolat čl. schůzi a zvolit nové funkcionáře. Povinnost k tomu má představenstvo které je dosud nezapsané, neboť funkce nevzniká zápisem do OR, ale dnem volby. Zápis má pouze deklaratorní charakter. V krajním případě může být čl. schůze svolána také na žádost jedné třetiny členů družstva, nebo KK viz § 239 odst. 2) ObčZ.
JUDr. F. Lebl
Stavební úřad s odvoláním na § 134, odst.2 zákona 183/2006 Sb. porvedl kontolní prohlídku domu zkolaudovaného v roce 1964 a uložil řadu opatření. Mezi vlastíky byl vysloven právní názor, že prohlídka nemá oporu vzákoně. Z dikce uvedeného § "Zjistí-li stavební úřad při kontrolní prohlídce stavby závadu nebo vyžaduje-li to přesnost a úplnost zjištění podle §133 odst. 2, vyzve podle povahy věci stavebníka, osobu, která zabezpečuje odborné vedení provádění stavby a má pro tuto činnost oprávnění podle zvláštního právního předpisu (dále jen "stavbyvedoucí") nebo osobu vykonávající stavební dozor anebo vlastníka stavby, aby ve stanovené lhůtě zjednali nápravu." Spojkou "anebo" měl zákoodárce, že pokud nejsou na stavbě osoby vyjmenovné v předchozí citaci, pak se obrací na vlastkíka stavby.
Prosím o Váš právní názor.
Děkuji
Milakov
Kontrolní prohlídky stavby jsou novým institutem stav.práva a patří mezi zvláštní pravomoci stavebního úřdu. Stavební úřad je provádí především v případech uvedených v § 133 odst.1 za účelem zjištění skutečností uvedených v odstavci 2 téhož paragrafu. Stavební úřad však může vykonat kontrolní prohlídku na stavbě kdykoliv jindy a i když zatím není mnoho praktických zkušeností s tímto institutem, může jednat vždy, kdy je to pro plnění úkolů stavebního řádu potřebné. Osoby vyjmenované v § 133 odst. 4 jsou osoby činné při výstavbě. U dokončené stavby se může st. úřad obrátit pouze na vlastníka. Nutno ovšem dodat, že tyto nástroje jsou svěřeny stavebnímu úřadu pro ochranu veřejného zájmu ve smyslu § 132 stavebního zákona a nezbytnost jejich použití musí stavební úřad v rozhodnutí řádně odůvodnit a uvést, který konkrétní veřejný zájem jeho zásah vyžaduje.
JUDr. F.Lebl
Dobrý večer,
může prosím osoba-nečlen družstva na základě plné moci zastupovat člena družstva v objemu VEŠKERÝCH práv člena družstva? Tj. aktivní vystupování na členských schůzích (nejenom hlasování, ale i podávání různých návrhů a podnětů), dále podávání stížností revizní komisi, nahlížení do účetnictví družstva. Např. si nedovedu představit, že zmocněnec bude mít tzv."generální moc" a na základě této by mohl dát podnět ke zrušení členství zmocnitele. Jde mi o to, že v případě předložení takového dokumentu (GPM) našemu představenstvu, bychom měli vědět, co vše si může nečlen-zmocněnec "dovolit".
Měla by podle mého nějaká omezení existovat.
Děkuji předem za odpověď.
Hana Maxová, místopředsedkyně představenstva BD Brambořík (IČO 25755251)
Stanovy mohou určit, aby člen družstva zmocnil jiného člena k zastupování na čl. schůzi. Jinak ovšem platí ustanovení § 31 ObčZ o zastoupení na základě plné moci, která může být obecná (generální), anebo zvláštní (speciální), která opravňuje pouze k jednotlivému úkonu, nebo opakujícím se právním úkonům. Při posouzení rozsahu oprávnění je rozhodující obsah plné moci v níž musí být uveden rozsah zmocněncova oprávnění. Není-li uvedeno ničeho platí, že až do odvolání může zmocněnec zastupovat zmocnitele ve všech věcech. Zmocnitele pak postihují všechna případná rizika, která z překročení plné moci mohou vyplynout.
JUDr. F. Lebl
Dobrý den,
jsem předsedkyní BD. Připravujeme kompletní rokonstrukci výtahů. Rádi bychom na výběr firmy ustanovili výběrovou komisi. Nevíme jak přesně postupovat. Může být členem této komise stávající člen kontrolní komise? Nebude se jednat o střet zájmů? Prosím o stručný návod jak postupovat.
Děkuji za odpověď
Iva Davídková
Pokud chcete na nějakou investiční akci ustanovit výběrovou komisi, není na závadu, ani se nejedná o střet zájmu, bude-li jejím členem i stávající člen kontrolní komise. Podstatné je, aby při tomto výběru byli členové komise současně členy družstva, popřípadě jeho orgánu.
JUDr. F. Lebl
Dobrý den, chtěla bych se zeptat, zda pohledávky z nesplaceného podílu na ceně pozemku a z neuhrazených příspěvků na opravy, údržbu a služby vůči členům SVJ - neplatičům může vymáhat přímo SVJ či zda musí tyto pohledávky vymáhat vždy všichni ostatní vlastníci jednotek v domě.
Jestli-že vzniklo spol.vlastníků s právní subjektivitou, je také aktivně legitimováno podat žalobu na vámi uvedená plnění o čemž světčí § 9a) odst. 3 Zvlb. Pokud spol. nevzniklo, jsou k podání žaloby aktivně legitimováni vlastníci jednotek a to solidárně, neboť se jedná o jejich společná práva. V soudním řízení pak musí vystupovat všichni ostatní vlastníci, což může být značně problematické.
JUDr. F. Lebl
Dobrý den, mám dotaz, který se týká zrušení trvalého pobytu. V loňském roce došlo v našem BD k řádnému převodu členských práv, členská práva přešla v prosinci na nového člena BD. V únoru představenstvo při pravidelné kontrole na evidenci obyvatel zjistilo, že bývalý člen družstva i s rodinou (5 členů) jsou stále hlášení k TP na adrese bytu, který byl předmětem převodu. Má představenstvo možnost nechat zrušit trvalý pobyt a pokud ano, jakým způsobem to může udělat? Máme informace, že to není zcela jednoduchý úkon, pracovníci evidence obyvatel v našem regionu prý vyžadují spoustů dokladů a vyjádření, aby mohli začít jednat.nemáme představu, jaké doklady - kromě žádosti o zrušení TP - bychom potřebovali předložit. Novým členem družstva, která uvedený podíl odkoupila, je starší paní, které bychom rádi bychom pomohli "zbavit" se pocitu, že má v bytě hlášené nějaké osoby. Jestli by to bylo možné chtěla bych Vás požádat o písemnou odpověď.
Jsme členy SMBD, číslo 1392.
Děkuji Vám
Mária Jelínková, místopředsedkyně představenstva
BD Střed Neratovice
Otázky trvalého pobytu obyvatel upravuje zákon č. 133/2000 Sb. o evidenci obyvatel. Ten v § 12 odst. 1 řeší zrušení údajů o místě trvalého pobytu. Zaniklo-li užívací právo občana k bytu, nebo objektu a neužívá-li občan tento byt, rozhodne ohlašovna o zrušení údajů v místě trvalého pobytu ve správním řízení, buď na návrh vlastníka objektu, nebo na návrh oprávněné osoby, kterou je ve vašem případě uživatel družstevního bytu. Ten by především měl požádat ohlašovnu v místě bydliště o zrušení údajů o místě trvalého pobytu na formuláři, který tam obdrží. Jaké doklady je třeba předložit rovněž zjistí na ohlašovně, ale v podstatě předloží důvody zániku užívacího práva toho, kdo opustil trvalé bydliště a nepřihlásil se v místě svého nového trvalého pobytu. Navrhovatel je tedy povinnen prokázat existenci důvodů pro svoji žádost. Ohlašovna provede tento úkon v zákonné lhůtě třiceti, respektivě šedesáti dnů.
JUDr. F. Lebl
Dobrý den,
rádi bychom s Vámi konzultovali možnost komerčního pronájmu společných prostor (prádelna, sušárna). Daňové hledisko jsme si již zjistili (příjmy jednotlivých spoluvlastníků), ale nejsme si jisti, jestli není potřeba učinit změnu užívání na nebytový prostor a navíc, jestli takovou změnu je vůbec možné udělat.
Jsme členem Vašeho sdružení.
Za výbor Společenství předem děkuji za odpověď
Elena Pánková
Podle § 9 a) odst. 1 písm. c) zákona o vlastnictví bytů může společenství uzavírat smlouvy zejména k nájmu společných částí domu. Jak jedná společeství je správně uvedeno ve stanovách společenství. Jsme toho názoru, že pokud by komerční pronájem znamenal změnu účelu užívání stavby (např. společné části by měly sloužit obchodní činnosti) je třeba souhlasu stavebního úřadu dříve tzv. rekolaudace. Pojem společenství ve smyslu zákona je třeba vykládat jako rozhodnutí všech jeho členů, nebo alespoň nadpoloviční většiny. Pokud by tato pravomoc byla svěřena výboru společenství jako statutárnímu orgánu muselo by to být uvedeno ve stanovách. To by však platilo pouze pro případy, kdy pronájem společných částí neznamená změnu účelu užívání těchto prostor. V takovém případě je třeba 100 % souhlasu ve smyslu § 11 zákona o vlastnictví bytů.
JUDr. F.Lebl
V současné době převádíme byty t.zv. ,,nového,,družstva do osobního vlastnictví dle Obch.zákona.Prosím o radu,zda je lepší převádět ve formě darovací smlouvy nebo kupní smlouvy se sjednanou kupní cenou ve výši příslušného členského vkladu uhrazeného členem družstva.Je třeba nový znalecký posudek nemovitosti.Jaké jsou výhody a nevýhody těchto dvou forem převodu.
Bytová družstva vzniklá z privatizace obecního fondu postupují při převodech jednotek nájemců podle zákona o vl. bytů nikoliv podle ObchZ. Znamená to, že se nemůže jednat o bezúplatný převod jednotek, ale pouze o smlouvu podle zákona Zvlb. (§ 23 odst. 1) v níž musí být sjednána kupní cena ve výši uhrazeného členského vkladu. Na smlouvu o bezúplatném převodu jednotky se totiž pohlíží jako na smlouvu darovací a převod by podléhal darovací dani. Pokud by na základě takové smlouvy k převodu došlo, zůstává jejímu nabyvateli v družstvu nadále čl. vklad v plné výši. Pokud by v režimu darovací smlouvy byli manželé, nemohou jednotku nabýt do spol. jmění manželů, ale pouze do podílového spoluvlastnictví. Závěr - byt.jednotky u těchto družstev se převádí formou kupní smlouvy, v níž musí být sjednána cena ve výši příslušného čl. vkladu uhrazeného členem družstva - nájemcem a ujednání o tom, že členu se jeho vklad snižuje o uvedenou kupní cenu. To má vliv na další členství v družstvu, nebo jeho zánik. Více informací k tomuto problému najdete v Informačním bulletinu SMBD.
JUDr. F. Lebl
Bydlíme v domě s podílovým spoluvlastnictvím na domě. Protože toto vlastnictví přináší jen problémy, chtěli bychom jej změnit. V domě jeden spoluvlastník má exekuci na byt - zapsáno ve společném výpise z katastru nemovitostí. Proto nikdo z nás nemůže svůj byt prodat, ani nedostaneme půjčku ze stavební spořitelny. Prosím proto o radu, zda je možné změnit vlastnictví jen u některých bytů a na který úřad se máme obrátit.
Děkuji za odpověď.
Pokud se dům nachází v podílovém spoluvlastnictví je možná jeho přeměna na bytové vlastnictví ve smyslu § 5 zejména odst.2 zákona 72/1994 Sb. v úplném znění Zvlb. Rozdíl mezi těmito dvěma typy spoluvlast. je patrný, neboť v podílovém spoluvlastnictví má každý spoluvlastník ideální podíl na celku, zatímco v podílovém vlast. je vlastníkem byt. jednotky konkretně zapsané na jeho jméno na listu vlast. v katastru nemovitostí. Při vypořádání podílového spoluvlastnictví je nezbytné respektovat zákonem předepsaný postup, protože vznik vlast. k jednotce předpokládá, že výše ideálních spoluvlast. podílů odpovídá budoucí výši podílů na spol. částech domu. Pokud taková situace nenastala, v praxi bude nezbytná dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, dále prohlášení o vymezení jednotek, a vypořádání podílového spoluvlastnictví tak, že výše podílu na budově bude odpovídat výši budoucích podílů na spol. částech domu. Pro úplnost dodáváme, že v odst. 5 téhož ustanovení je omezena možnost přeměny podílového spoluvlast. budovy na bytové vlastnictví v případě, že bude-li byť jediný byt v budově předmětem nájmu, nelze přeměnu podílového spoluvlastnictví na bytové vlastnictví provést. Jedná se o ochranu nájemce. Protože věc je značně složitá doporučujeme vám obrátit se na někoho z našich právních poraden a požádat o pomoc. /tel:224 805 511/.
JUDr.F.Lébl
Dobrý den,
chtěla bych se zeptat, jsem členem SVJ a včera bylo odhlasováno, že na "správu domu - vedení účetnictví a daň. přiznání, vedenÍ BÚ u banky, úklid domu a běžná údržba)" bude přispívat paušálně měsíčně bytová jednotka.
Vzhledem k tomu, že vlastním garsonku 30m2 a jsem tam sama, zdá se mi dost nespravedlivé přispívat stejně jako majitelé velkých bytů, kde bydlí více osob. Není to v rozporu se zákonem?
Co mám nyní dělat, pokud ano?
děkuji za odpověď
Ve smyslu § 13 odst.1 Zvlb se vlastník jednotky podílí na správě domu v rozsahu odpovídajícím velikosti jeho spoluvlastnického podílu, totéž § 15 odst. 1 Zvlb. Vlastníci v domě se ovšem mohou dohodnout jinak. Dohoda je ale shoda všech a nikoliv hlasování. Musí tedy všichni souhlasit s jiným příspěvkem např. měsíčním paušálem. Jinak je porušen zákon a můžete se obrátit na soud.
JUDr. F. Lebl
Mám dotazy dva.
1.Členka BD chce převést členství v BD na vdanou vnučku, ale ne na jejího manžela.Jak postupovat, když členství v BD vzniká oběma manželům? Musí se byt stát osobním vlastnictvím?
2.Jsme BD, máme splaceny byty a vlastnictví domu BD je zapsáno v katastru nemovitostí. Nyní chceme pozemek, ten je ve vlastnictví MÚ. Musíme pozemek odkoupit nebo máme možnost žádat jeho bezúplatné převedení? Nerozumíme pargrafu 879c-879e Obč.zákoníku.
Děkuji za odpověď.
Do společného jmění manželů vstupuje majetek nabytý za manželství s vyjímkou majetku získaného dědictvím, nebo darem. Praktickým důsledkem toho je skutečnost, že pokud získal členský podíl jeden z manželů přihlédne se k tomu při majetkovém vypořádání při zániku manželství. Nedávný rozsudek Nejvyššího soudu ČR z 21.3.2007 dospěl k závěru, že bezplatný převod čl. práv a povinností má povahu darování. To by nadále znamenalo, že při daru manželům je pro posouzení toho, kdo byl obdarován rozhodující úmysl dárce, tj. úmysl zda chtěl darovat jednomu z manželů nebo oběma. Pro vypořádání takového daru by nebylo rozhodné, že zde existuje společné členství manželů, zejména je-li dar registrován k dani darovací.
§ 879 c-e ObčZ se týká pozemků v trvalém užívání tj. takových, které jsou v majetku státu. Pak přichází v úvahu event. i bezplatnost. Vašeho případu se to, ale netýká, neboť pozemek je v majetku městské části, proto ho musíte koupit.
JUDr. F. Lebl
JUDr. Šroll k převodu práv a povinností: ... přebírá práva a povinnosti ... tedy i závazky váznoucí na daném bytě. Dotaz: po ročním vyúčtování záloh přeplatek/nedoplatek opravdu přechází na nového člena BD? Děkuji. čl.č. 1407
Převod čl. práv a povinností neznamená univerzální převod všech práv člena byt. družstva, které se týkají nájmu družstevního bytu, nebo garáže. Z neexistence této univerzální sukce se nabyvatele podílu do původní nájemní smlouvy plyne, že nabyvatel podílu není povinnen hradit dluhy převodce vzniklé z nájmu, neboť tyto dluhy nejsou součástí čl. práv a povinností. Pokud není mezi nabyvatelem a převodcem dohodnuto jinat, tzn., že by nabyvatel převzal písemně závazek k úhradě dluhu a i k přijetí přeplatku musí družstvo vymáhat dluhy na převodci. Je jasné, že je praktičtější, aby se oba účastníci převodu vypořádali mezi sebou a družstvo mohlo nadále jednat pouze s novým členem.
JUDr.F.Lebl
Dobrý den chtěl jsem se zeptat jak a kdy je možné založit sdružení vlastníků jednotek. Mohl bych ho založit také já? Jsem jedne z vlastníků bytů, jinak je u nás asi 5, le další přibívají. Děkuji Beneš
Podle § 9 odst. 3 zákona o vl.bytů, společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků a to dnem doručení listin z vyznačením vkladu do katastru nemovitostí poslednímu z těchto vlastníků. V praxi to znamená, že nebudete nic zakládat, ale společenství i s právní subjektivitou vznikne automaticky ze zákona po splnění výše uvedených podmínek. Vy pouze máte za povinnost uspořádat první schůzi za účasti notáře, zvolit zde orgány a přijmout stanovy. Poté bez zbytečného odkladu podat návrh na zápis SVJ do rejstříku společenství, který je veden příslušným soudem pověřeným vedením obchodního rejstříku. Případnou metodickou pomoc můžete v těchto věcech získat na SMBD.
Jana Karkulová
dobrý den,chtěla bych se zeptat na postup ,když umře člen družstva.Ve stanovách máme ,že veškerá práva přechází na manžele či jiné přímé pozůstalé.Je potřeba získat od pozůstalého úmrtní list nebo nějaký dokument ověřený právníkem,který vyřizuje pozůstalost? Prostě aby jsme to měli papírově vše v pořádku,děkuji
Přechod nájmu bytu řeší § 706 ObčZ a násl.Zemře-li člen nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném členství manželů přechází smrtí jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, který zdědil čl. podíl. Jedná-li se o společné členství manželů náleží čl. podíl a nájem bytu pozůstalému manželovi, který také zůstane členem družstva. Doklad o těchto skutečnostech předloží dědic družstvu poté, kdy je pravomocně rozhodnuto v dědickém řízení u notáře a dědictví je potvrzeno soudem. Družstvo se zařídí podle výsledků dědického řízení a uvede dědice či pozůstalého manžela, kterým svědčí právo nadále užívat družstevní byt, do své členské evidence.
JUDr. F. Lebl
Dobrý den,
letos si chceme převést družstevní byt do osobního vlastnictví. Chci se zeptat, zda nás SBD může dále evidovat jako členy družstva, neboť nám bylo sděleno ,že jakmile si byt převedeme do OV, bude nám členství ukončeno. Děkuji
Převodem jednotky podle zákona 72/1994 Sb. zaniká členství nabyvatele v družstvu bez práva na vrácení čl. podílu připadajícího na jednotku, případně i základního čl. vkladu pokud byl zdrojem financování domu. Členství však nezaniká jestliže majetková účast člena v družstvu i po převodu jednotky dosahuje alespoň výše základního členského vkladu.
JUDr.F.Lebl
Dobrý den,
prosím o radu jak postupovat na členské schůzi vlastníků a družstevníků při schvalování investice do rekonstrukce výtahů v domě s touto strukturou vlastnictví:
1) Dosud neexistuje společenství vlastníků jednotek.
2) Počet vlastníků je 68%, počet družstevníků je 32 %.
3) Dům spravuje bytové družstvo na základě vlastních stanov, vytvořených pro zmíněný dům. Spravovaný dům je v těchto stanovách nazýván hospodářským střediskem. Tyto stanovy nebyly většinou vlastníků odsouhlaseny.
Lze při rozhodnutí o rekonstrukci postupovat dle pravidel pro SVJ, tzn., že je pro ně nutný souhlas minimálně 75 % vlastníků ? Pokud ne, jakým zákonným podkladem se hlasování řídí?
Děkuji.
Váš případ zřejmě zahrnuje § 9 odst. 4 zákona 72/94 Sb. v úplném znění. Tato zvláštní úprava s odloženým vznikem právní subjektivity u SVJ byla přijata pouze pro bývalá SBD a LBD případně družstva z nich vyčleněná. Z této úpravy plyne, že pokud družstvo plní povinnosti správce podle úpravy platné do 1.7.2000 (tzn.,že dům byl před tímto datem rozdělen na jednotky a alespoň jedna z nich byla převedena do vlastnictví člena nájemce) nedojde ke vzniku společenství až do doby, kdy spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu se sníží na méně než 1/4. Za této situace do doby vzniku společnství vykonává byt.družstvo správu přičemž ale platí ustanovení § 9,11 a 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů ve znění platném do 1.7.2000. Společenství tedy již existuje bez právní subjektivity a rozhoduje se zde s určitými úpravami podle § 11 zákona 72/1994 platného do 1.7.2000. Jedenkrát ročně musí být konáno shromáždění svolané z podnětu správce a při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. K přijetí usnesení je třeba nadpoloviční většiny všech hlasů přítomných na schůzi. K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení je zapotřebí 3/4 většiny všech hlasů. K přijetí usnesení týkající se změny účelu užívání stavby a zcizení společných částí domu nezbytných pro zachování účelů užívání stavby je zapotřebí jednomyslného souhlasu všech vlastníků jednotek. V ostatních případech postačí nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek. Družstvo může samostatně rozhodovat pouze pokud jeho podíl neklesl pod jednu polovinu. Znamená to, že nemůže rozhodovat, avšak realizuje rozhodnutí společenství jehož je členem. Je třeba rozlišovat rozhodování družstva podle ObchZ a rozhodování společenství jako souboru vlastníků z nichž jedním je bytové družstvo.
JUDr. F. Lébl
Dobrý den,
měl bych na vaši poradnu jen jeden dotaz, a to do jaké míry si mohou družstva odhlasovat poplatky za různé úkony na které má člen právo. Zajímá mě zejména poplatek za přechod členství a změnový list. Byl bych moc rád, kdyby jste mi zaslali odkaz na patřičné právní znění.
Děkuji mockrát a přeji krásný den
Chomski
V této otázce žádný obecně závazný právní předpis neexistuje. Věc je řešena
zpravidla ve stanovách družstva, anebo usnesením členské schůze. U větších družstev se někdy schvalují směrnice pro odměňování funkcionářů, nebo stanovení poplatků za úkony družstva vykonané pro člena. Zásadně by tedy měla rozhodnout členská schůze a to na základě principu, že vše co bylo ve prospěch člena ze společných prostředků družstva vynaloženo musí být družstvu vráceno. Jinak by docházelo k doplácení jedněch členů na druhé. Na základě principu solidarity by však nemělo vybírání poplatků za úkony sloužit k nějaké výdělečné činnosti a případný zisk by měl být přiměřený pravidlům dobrých mravů.
JUDr. F. Lebl
Dobrý den, chtěla bych se zeptat, zda existuje nějaká zákonná lhůta, po kterou můžeme žádat penále za nedoržení smluvních podmínek. V roce 2006 došlo v našem společenství k rekonstrukci výtahu a firma nedodržela smluvní podmínky. Jako kompenzaci nám nabídla určité podmínky a ty byly zakotveny v dodatku ke smlouvě. V současné době došlo ke změně ve vedení firmy a to náhle zpochybňuje uzavřený dodatek ke smlouvě. Navrhuje novou smlouvu, která nás jako vlastníky samozřejmě znevýhodňuje. Přistoupili bychom na jejich podmínky pouze v případě, že nám tedy uhradí penále, na které vznikl nárok v roce 2006. Oni se brání a tvrdí, že to účetně prostě nelze zpracovat. Proto se ptám: existuje ještě možnost, že v roce 2008 můžeme ještě po firmě žádat penále, pokud zdůvodním proč jsme o něj nezažadáli v roce 2006? Děkuji za odpověď
Martina Rachačová,Hlinecká 676, Týn nad Vltavou 375 01
Podle § 544 ObčZ mohou smluvní strany sjednat smluvní pokutu pro případ porušení smluvní povinnosti.Účastník, který tuto pokutu poruší je zavázán pokutu zaplatit i když porušením povinnosti nevznikla škoda. Není rozhodující jak smluvní strany označí svou dohodu popř. zda přímo používají termín smluvní pokuta či nikoliv. Rozhodující je obsah jejich ujednání. Není vyloučeno sjednat smluvní pokutu formou tzv. penále. Splatnost penále by měla být dohodnuta a není-li pokuta zaplacena nastávají účinky prodlení a věřitel má právo požadovat úroky z prodlení, protože se jedná o samostatný majetkový nárok, promlčuje se v obecné tříleté promlčecí době.
JUDr. F. Lebl
Naše BD není členem vaší asociace, ale přesto se obracím na vás s zdvořilou žádostí o radu. Koupila jsem členský podíl v BD. Co jsem mohla to jsem si pohlídala tzv. stanovy, účetnictví, ale co mne nenapadlo to jsou mezilidské vztahy. 20.12.2007 odstoupil předseda a místopředseda se v listopadu odstěhoval. Nikdo nechce býti předsedou ani místopředsedu.
Jsme malé družstvo, – 15 bytových jednotek z toho 9 družstevníků a 6 nájemců družstva.Anuitu ještě není splacena, tzv máme „dluh“ u města. Můžete mi poradit jaké jsou možnosti a jak dále postupovat.
Podle § 245 ObchZ v družstvu jež má méně než 50 členů mohou stanovy určit, že působnost představenstva a kontrolní komise plní členská schůze. Statutárním orgánem je pak předseda popř. další člen pověřený členskou schůzí. To je minimální počet fukcionářů, kteří musí v družstvu působit, aniž by došlo k ohrožení jeho existence. Podle § 257 ObchZ může soud rozhodnout o zrušení družstva, pokud mimo jiné nebyly zvoleny orgány družstva, nebo byla porušena povinnost svolat členskou schůzi.
JUDr. F. Lébl
Máme byt v osobním vlastnictví,nemáme založeno SVJ. Předsedkyně SBD nás zve na schůze našeho domu v jiném termínu než členy družstva našeho domu, což my samozřejmě nechceme. Má na to právo?
SVJ se nezakládá, ale vzniká automaticky ze zákona pokud v domě nejméně s pěti bj. jsou tři byty ve vlastnictví tří různých vlastníků. Pouze u bývalých SBD nebo LBD je určitý odklad vzniku SVJ podle § 9, odst.4 zákona 72/94 Sb. a to do doby než spoluvlastnický podíl družstva se sníží na méně než 1/4, záleží na tom o jaký typ družstva se u vás jedná. Pokud jde o svolávání schůzí může být situace velmi různá. Občané, kteří si převedli byt do vlastnictví mohou i nadále za jistých podmínek zůstat členy družstva, pak se tedy schůze družstva zúčastňují. Nejsou-li členy družstva jedná družstvo svými členy zvlášť a společně na shromáždění vlastníků pak jedná zástupce družstva a ostatní vlastníci. Na tomto shromáždění vystupuje družstvo jako jeden z vlastníků a hlasuje podílem na společných částech domu, které přísluší k jím vlastněným bytům.
JUDr. F. Lebl
Dobry den,
rad bych se zeptal, zda existuje nejaky centralni register spolecenstvi vlastniku ci bytovych druzstev.
Dekuji,
Petr Jandal
Podle § 10 odst. 1 zákona 72/94 Sb. se SVJ zapisuje do rejstříku společ. vlastníků jednotek vedeného soudem určeným zvláštním zákonem k vedení obchodního řejstříku. Jedná se o veřejný seznam do kterého můžete u příslušného Krajského obchodního soudu nahlédnout.
JUDr. F. Lébl
Chtěla bych vědět, zda-li je nutné mít ověřovatele zápisu ze schůze SVJ, kolik jich musí být a co dělat, když některý nesouhlasí se zněním zápisu, ba dokonce se snaží do něj dostat konstatování v jeho prospěch. Můžeme zápis ponechat podepsaný zapisovatele a jedním ověřovatelem a toho druhého jen nechat vyjádřit nesouhlas?
Zákon o ověřovatelích zápisu nehovoří a pokud to nemáte ve svých stanovách, platí nařízení vlády č. 151/2006 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy SVJ, kde podle čl. VII. bod 18 zápis podepisuje předsedající a zapisovatel. Protože orgány družstev, nebo SVJ přijímají na svých schůzích důležitá usnesení musí zápis přesně zachycovat znění těchto usnesení včetně příloh a písemných podkladů, které byly předloženy k jednotlivým bodům a nemůže být do něj dodatečně nic, co nebylo odsouhlaseno, doplňováno.
JUDr. F. Lébl
Dobrý den, je možné zvolit do statutárního orgánu družstva (předseda nebo místopředseda družstva) člověka, který tuto funkci vykonávat nechce a přesto je na členské schůzi přehlasován a zvolen? Děkuji.
Členství ve volených orgánech družstva je dobrovolné. Orgány družstva jsou zásadně voleny ze členů družstva. K platnosti volby je třeba, aby člen družstva s přijetím funkce vyslovil souhlas ať již před volbou, nebo po té kdy byl zvolen. Z toho plyne, že nikdo nemůže být zvolen do funkce proti své vůli.
JUDr. F.Lebl
Jsem členem družstva, které vlastní dům o 25ti bytových jednotkách. V současné době se bude 7 bytových jednotek převádět do osobního vlastnictví (7 různých vlastníků). Vznikne v tomto případě dle zákona SVJ, které bude spravovat společné prostory, nebo bude i nadále pouze Družstvo a to bude vykonávat správu domu? Četla jsem, že pokud se družstevní byty převádějí do osobního vlastnictví, tak až v případě, že by se převedlo více než 75% byt.jednotek v domě, musí vzniknout SVJ, v opačném případě SVJ nevzniká. Děkuji za odpověď.
Podle zákona č. 72/1994 v úplném znění § 9, odst. 3 vzniká SVJ v domě s nejméně pěti jednotkami z niž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí. Vyjímku tvoří pouze bývalá SBD a LBD jejiž domy byly postaveny s finanční pomocí státu, kde SVJ podle § 9 odst. 4 téhož zákona vzniká až když spoluvlastnický podíl družstva na spol. částech domu se snížil na méně než 1/4, do té doby je původní družstvo správcem majetku. Záleží tedy na tom, o jaký typ družstva se ve vašem případě jedná.
JUDr. F. Lébl
Dobrý den,
jsem členem společenství vlastníků bytových a nebytových jednotek.
Společenství má v úmyslu v nejbližší době provést úpravu (novelizaci) svých stanov.
Jedním z návrhů úpravy stanov je umožnit v novelizovaných stanovách, aby členové společenství vlastníků mohli (alespoň ve stanovených případech či kromě případů vyloučených zákonem a stanovami) vykonat hlasování mimo schůzi shromáždění společenství, t.j. „hlasovat korespondenčně“.
Výše uvedený návrh úpravy stanov společenství je vyvolán skutečností, že více než polovina bytových jednotek je pronajata, takže jejich vlastníci bydlí jinde (někteří se dlouhodobě zdržují v zahraničí) a bývá obtížné dosáhnout, aby počet účastníků shromáždění vlastníků přesáhl polovinu nezbytnou pro schopnost usnášení.
Dosud platný zákon č. 72/1994 Sb., resp. zákon č. 65/2002 Sb., neuvádí explicitně možnost korespondenčního hlasování.
Vím však, že v návrhu novely uvedeného zákona je možnost korespondenčního hlasování obsažena (§ 36, odst. 2 a 3).
Velmi vás prosím o sdělení:
1. Zda by bylo či nebylo v rozporu se zákonem, kdyby naše shromáždění vlastníků umožnilo „korespondenční hlasování“ při novelizaci stanov ještě dříve, než bude novela zákona přijata a nabude účinnosti.
2. Zda požadavek „vyjádření souhlasu či nesouhlasu vlastnoručním podpisem“ uvedený v § 36, odst. 3 návrhu novely zákona, je možné realizovat či splnit formou elektronické komunikace, tedy e mailovou poštou.
Děkuji vám.
S úctou,
Ivo Vlček
Vámi vyjádřený názor je správný, zákon skutečně korespondenční hlasování neobsahuje, avšak ani nezakazuje a pouze výkladem někteří autoři dovozují, že projev vůle musí být formulován na schůzi. Tento názor nesdílíme ze dvou důvodů. Za prvné podle nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy SVJ ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. čl. XII se umožňuje zvláštní způsob rozhodování ve společenství v některých případech také mimo schůzi shromáždění písemně na jedné listině, či více listinách. Za druhé proto, že převládající trend a praktická potřeba se odráží v návrhu nového zákona, který již tuto možnost zavádí. Je pravda, že nemůžeme ale předvídat výsledek soudního sporu k případné námitce některého člena.
JUDr. F. Lébl
Dobrý den,
chtěl jsem se zeptat, zda je možné převést družstevní byt do osobního vlastnictví (samozřejmě se souhlasem družstva) s tím, že "zbytek domu" by nadále zůstal majetkem družstva a ostatní by vlastnili podíly v družstvu.
Děkuju JH
Pokud se podle stanov, nebo usnesení družstva v domě převádějí byty do vlastnictví je samozřejmě možné, aby vznikla situace, že část bytů v domě je převedena do vlastnictví a část zůstává v majetku družstva. Nevýhodou je, že v jednom domě jsou pak dvě právnické osoby a družstvo je členem SVJ.
JUDr. F.Lebl
Dobrý den
Má právo vedení družstva neuznat regulérní převod členských práv na jinou osobu, a bránit vydání nájemní smlovy a evidenčního listu k bytu??
Podle § 227 odst. 2 písm. c) vzniká členství v družstvu také převodem práv a povinností, který je upraven pro bytová družstva v § 230 ObchZ. Splňuje-li tedy nabyvatel podmínky členství podle stanov a jsou dodrženy všechny náležitosti § 230 vznikne mu právo na uzavření nájemní smlouvy, které lze uplatnit i soudně.
JUdr.F.Lebl
jaká jsou práva a povinnosti členů revizní komise?
Práva a povinnosti kontrolní komise družstva jsou uvedeny zejména v § 244 ObchZ a dále ve stanovách konktétního družstva. Platí o nich také společná ustanovení o orgánech družstva a o hlasování v představenstvu a kontrolní komisi (§ 246 a 250 ObchZ).
JUDr.F.Lebl
Jsem členem bytového družstva (BD) a chtěl bych byt pronajmout. Požádal jsem o souhlas BD. Schválení trvalo přes urgence asi 2 roky s tím, že smlouvu o pronájmu bytu musí prověřit právník BD. Nevím zda má na to BD právo zkoumat moji smlouvu s podnájemníkem. Mezitím jsem dostal několik výhružných dopisů od předsedy BD, že jsou v bytě osoby neoprávněně, což je možné až po schválení. Nakonec členská chůze souhlasila s pronájmem bytu. Dostal jsem po urgencích jen neověřenou kopii zápisu ze členské schůze. Mezitím se podnájemník z bytu vystěhoval. Nyní chci pronajmout byt znova a družstvo na mne chce, abych opět podal žádost i se jmény kdo tam bude bydlet, což zatím nevím. Mám za to, že stačí jeden souhlas členské schůze. Pozorně jsem si přečetl stanovy BD, ale ty tuto otázku vůbec neřeší. Poraďte prosím jak pokračovat.
Podnájem bytu, nebo jeho části řeší § 719 ObčZ. Pronajatý byt lze přenechat jinému do podnájmu jen s písemným souhlasem pronajímatele, není-li tato podmínka splněná je smlouva neplatná a porušení této povinnosti se považuje za hrubé porušení povinností plynoucích z nájmu bytu ve smyslu § 711, odst. 2 písm. b) ObčZ a pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu. Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. O každý podnájem je třeba žádat zvlášť s uvedením počtu osob, které budou byt užívat a to zejména pro účely výpočtu některých cen služeb. Nájemce je povinnen písemně oznámit veškeré změny počtu osob do 15 ti dnů s uvedením jména, příjmení, data narození a státní příslušnosti těchto osob. Nesplnění této povinnosti má stejné důsledky jak jsou uvedeny výše u § 711, odst.2, písm. b) ObčZ.
JUDr.F.Lebl
Dobrý den.
Byla zahájena členská chůze bytového družstva s nadpoloviční většinou družstevníků. Postupně se odhlasovaly body programu až na jeden, volba představenstva. V této době již byla schůze neusnášení schopná, protože část členů odešla. Dá se tato schůze považovat za platnou členskou schůzi a může představenstvo po skončení volebního období vykonávat svojí činnost do svolání další členské schůze s volbou nového představenstva. Děkuji M. Zajíc
Mandátní komise zvolená členskou schůzí je povinná zjišťovat usnášeníschoponost schůze nejenom na začátku podle prezenční listiny, ale i v průběhu schůze před každým důležitým hlasováním. Proto se také zpravidla zpráva mandátové komise přednáší až před přijetím závěrečného usnesení. Pokud by bylo hlasováno o některých bodech v průběhu schůze musí být i tehdy přepočítány hlasy a je-li toto usnesení přijato, není o něm již hlasováno v závěrečném návrhu.
JUDr. F.Lebl
Jsem členem bytového družstva, a u svého bytu mám splacenu již několik let anuitu. Jakým způsobem je možno požádat o převedení bytu do osobního vlastnictví a jaký zákon tuto transakci popisuje? Za odpověď děkuji.
Převody bytu do vlastnictví řeší zákon č. 72/1994 Sb. v úplném znění. Existuje několik variant, pokud jde o byt SBD nebo LBD pořízený s finanční nebo úvěrovou pomocí státu měl člen možnost požádat o převod bytu do vlastnictví do 30.června 1995 a v takovém případě mu družstvo bylo povinno byt převést. V ostatních případech družstvo tuto povinnost nemá a záleží na rozhodnutí členské schůze, tedy většiny členů, zda budou byty převáděny či nikoliv.
JUDr. F.Lebl
na členské schůzi chceme vyměnit představenstvo;poraďte mi, jak postupovat, aby to mělo právní náležitosti. Podle stanov může představenstvo odvolat právě jenom členská schůze. děkuji
J.Novák
Členská schůze jako nejvyšší orgán družstva může skutečně odvolat kdykoliv představenstvo jako celek, nebo dokonce i jeho jedlotlivé členy. Skutečnost, že má dojít k nové volbě a odvolání představenstva mimo uplynutí volebního období musí být uvedena v pozvánce na členskou schůzi a čl.schůze musí být usnášeníschopná tzn. musí být přítomna většina členů družstva. § 239 odst. 2 a 3 ObchZ pojednává o zvláštních způsobech čl. schůze v případě, že by představenstvo schůzi nesvolalo.
JUDr. F.Lebl
Vážení, v souvislosti s úmrtím jednoho z členů našeho družstva řešíme otázku, na základě čeho lze převést užívací právo k bytu na pozůstalou manželku – členku družstva. Děkuji za odpověď. Ondřej Petřík, Bytové družstvo B2, Chomutov
Podle § 706 odst. 2 ObčZ jestliže zemře nájemce družstevního bytu přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.
Podle § 707 odst.2 ObčZ jdeli o byt družstvní zanikne smrtí jednoho z manželů společný nájem bytu manželi. Jestliže se jedná o společné členství zůstává členem družstva pozůstalý manžel a jemu náleží členský podíl; k tomu přihlédne soud v řízení o dědictví. Jestliže by se jednalo o individuální členství (byt nabyl-li jeden z manželů před uzavřením manželství) přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstvního bytu na toho dědice jemuž připadl členský podíl.
JUDr. Lébl
V případě registrovaného partnerského vztahu jsou práva a povinosti stejná, jako by se jednalo o členství v družstvu řádných manželů?
Ve vztahu k družstvnímu bytu nejsou práva a povinnosti registrovaných partnerů stejná jako je tomu mezi manželi.
Nemůže vzniknout společné členství v družstvu ze kterého jsou manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Osoba, která uzavřela registrované partnerství však má právo po dobu trvání partnerství užívat byt již je v nájmu druhého partnera. Uzavřením partnerství nevzniká společný nájem bytu, avšak vznik společného nájmu dohodou není vyloučen. Zrušením, popřípadě vyslovením neplatnosti, nebo neexistence partnerství, zaniká právo partnera, který není nájemcem bytu, nadále tento byt užívat. Jestliže jeden z partnerů zemře přechází nájem na druhého partnera za podmínky, že prokáže, že s ním žil v den jeho smrti ve společné domáctnosti a nemá vlastní byt. Partneři jsou tak k přechodu nájmu postaveni na roveň, např. dětí, nebo rodičů.
JUDr. Lebl
Dobry den,obracim se na vas s nasledujicim dotazem:koupili jsme s manzelem byt do OV,stali jsme se cleny Sdruzeni vlastniku.Predchozi majitel naseho bytu si nechal vyplatit castku z fondu oprav,coz mu predseda Sdruzeni vl.odsouhlasia.Ted tuto castku pozadujejako jednorazovy vklad od nas.Ve stanovach tohoto spolecenstvi nic takoveho neni uvedeno.Je na tuto podivnou operaci legislativni narok?Nebo se zachovali protipravne?Dekuji za odpoved, Dana Mrazkova
Podle zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů v úplném znění § 15 odst. 4 pokud vzniklo SVJ jako právnická osoba jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek. Při vypořádání závazku SVJ vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy na náklady spojené se správou domu a pozemku (lidově fond oprav). Z uvedeného vyplývá, že tyto finanční prostředky - zálohy se v žádném případě bývalému vlastníkovi jednotky nevracejí a účetně přecházejí na nového nabyvatele jednotky. Z toho plyne, že vaše sdružení postupovalo nesprávně.
JUDr.Lebl
Před pěti lety jsme od města koupili byty a založili sdružení vlastníků, přijali stanovy a zadali správu domu dosavadnímu správci. Našich 18 bytových jednotek je v jednom dvojdomě se společnou střechou a kotelnou, má ale dva samostatné vchody se samostatnými čísly (různé adresy). Problém je v tom, že každý vchod má jiný počet bytů a jinou podlahovou plochu, a tím je dána nerovnoměrnost v hlasování. Větší dům nás vždy přehlasuje a stalo se (několikrát), že se sami sešli a dohodli bez nás a dali pokyn správci k použití společných prostředků z fondu oprav. Dva roky se nekonala členská schůzka. Moje návrhy na úpravu stanov, neboť prý nyní musíme utvořit společenství vlastníků za účasti notáře, ostatní přehlasovali, nebo řekli, že to zákon nedovoluje. Chtěl jsem jen na základě dosavadních zkušeností vnést do stanov pojistku, aby se situace neopakovala. Nic se nezměnilo a já nemohu do takovéhoto společenství dobrovolně vstoupit. Je to nedemokratické!
Společenství vlastníků jednotek vzniká v domě na základě zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. Rozhodnutím vlastníka lze za budovu považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy. První schůze shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství, na které se za účasti notáře schvalují stanovy společenství a volí orgány společenství. Členství ve společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Z uvedeného vyplývá, že vznik společenství ani členství jednotlivých vlastníků ve společenství není tedy závislé na vůli jednotlivých vlastníků.
Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu (rozumí se jí správa, provoz a opravy společných částí domu) a pozemku. Neurčuje-li dohoda jinak, nesou vlastníci náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu, který se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Vlastníci jednotek skládají předem určené finanční prostředky jako zálohu na výše uvedené náklady. Výši záloh schvaluje předem shromáždění vlastníků tak, aby byly kryty předpokládané náklady nutně vynaložené v následujících měsících i v dalších letech.
Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění, při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. K přijetí většiny usnesení je zapotřebí, aby na shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů a pro usnesení hlasovala minimálně nadpoloviční většina přítomných hlasů. K přijetí usnesení ve věci změny obsahu prohlášení, schválení či změny stanov, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.
Ing. Božena Künzelová
V roce 1995 jsme čtyři nájemci koupili dům, který vlastníme po jednotkách podle zák. č. 72/1994 Sb. Tři vlastníci se v podstatě dohodneme na všem potřebném, kdežto čtvrtý vlastník nechce zejména akceptovat tvorbu fondu na opravy. Dům je sice 11 let po opravě střechy a fasády, ale je stár 105 let, takže v reálném čase je možné očekávat potřebu větších oprav. Na menších opravách jsme se sice podíleli všichni čtyři, ale šlo o částky relativně malé – do 60 tisíc korun. Tři jsme se dohodli, že by bylo vhodné poskytnout cca polovinu půdního prostoru na vestavbu další, tedy páté bytové jednotky, čímž by se později všechny potřebné náklady dělily na 5, nikoliv na 4 díly, což by evidentně bylo výhodnější. Je nutno dodat, že půdní prostor je bohatě předimenzován a není problém s přemístěním např. dvou kojí do druhé části půdy a navíc by investor na základě získání části půdního prostoru byl ochoten opravit některé nedostatky, které budeme muset dříve nebo později stejně realizovat. Poraďte, jak jediného vlastníka přesvědčit o tom, že je alespoň minimální částkou povinen přispívat na správu domu, kterou dosud dělá jeden vlastník bezplatně. Přitom nesouhlasící vlastník nechce ani souhlasit s tím, aby se správa domu předala realitní kanceláři.
Podle zákona č. 72/1994 Sb. společenství vlastníků jednotek vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. To znamená, že za současného stavu nemůžete vytvořit společenství vlastníků podle citovaného ustanovení, a vaše spoluvlastnické vztahy se řídí občanským zákoníkem, a sice jeho ustanoveními § 137 a násl. o podílovém spoluvlastnictví, nikoliv zákonem č. 72/1994 Sb. Záleží pak na tom, zda společné prostory domu, které máte všichni ve spoluvlastnictví, jsou mezi vás rozděleny přesně na čtvrtiny, anebo zda máte každý jiný spoluvlastnický podíl, vypočtený podle různě velké rozlohy každého bytu. Občanský zákoník stanoví v § 139, že z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. To znamená ovšem i povinnost každého vlastníka bytové jednotky, a tedy spoluvlastníka společných částí domu, podílet se na správě, údržbě a opravách. O těchto otázkách, stejně jako o hospodaření s tím spojeném, rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Tato poslední možnost je sice možností krajního řešení, ale v případě, že jeden ze čtyř spoluvlastníků neakceptuje žádnou rozumnou dohodu nebo řešení, můžete se obrátit s příslušným návrhem k soudu a požadovat vydání rozhodnutí, směřující k tomu, aby nesouhlasící spoluvlastník byl povinen podílet se na nákladech spojených s údržbou, opravami a správou domu. Došlo-li by později k výstavbě nové bytové jednotky, a vznikl-li by pátý byt, jsou již splněny podmínky zák. č. 72/1994 Sb. pro vznik společenství vlastníků jednotek, a vaše právní poměry se budou řídit citovaným zákonem, a v daném případě ustanovením § 11 odst. 2: shromáždění vlastníků (na kterém se výše uvedené otázky rozhodují), je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů.
JUDr. Daniel Šplíchal
V našem družstevním domě s 36 bytovými jednotkami a společenstvím vlastníků jednotek je teplo pro ústřední vytápění (ÚT) a ohřev TUV dodáváno přes domovní předávací stanici. Teplo pro ÚT rozdělujeme na část (30 %), která se rozúčtovává podle podlahové plochy a zbývající část (70 %) se rozúčtovává podle údajů bytových měřidel. Spotřebu tepla na přípravu TUV a celkovou spotřebu TUV změřené v předávací stanici rozúčtováváme podle údajů bytových vodoměrů. Popsaný postup, který není v souladu s platnou vyhl. č. 372/2001 Sb. odsouhlasili všichni uživatelé bytů. Máme nadále postupovat podle tohoto principu nebo se musíme podřídit uvedené vyhlášce?
K popsanému způsobu rozúčtování nákladů na ÚT a TUV je třeba uvést, že v základních principech se příliš neliší od ustanovení vyhl. č. 372/2001 Sb. (dále jen vyhláška). V případě rozúčtování nákladů na ÚT stanoví vyhláška vyšší hranici rozpětí základní složky nákladů na ÚT rozúčtováné podle m2 a to 40 % - 50 %. Je tedy zapotřebí na místo 30 % (která odpovídala předchozí vyhl. č. 245/1995 Sb.) použít hodnotu alespoň 40 %. Vyšší hranice základní složky nákladů na ÚT zčásti omezuje případnou snahu některých uživatelů bytů nepřiměřeně šetřit při vytápění na úkor svých sousedů. K podlahové ploše, podle které se základní složka nákladů na ÚT rozpočítává, je nutno poznamenat, že to je podle vyhlášky tzv. započitatelná podlahová plocha, kterou tvoří vytápěná plocha všech místností, které jsou ústředně vytápěny (je v nich radiátor) zvětšená o příslušně redukovanou podlahovou plochu místností sousedících s vytápěnými místnostmi. Příslušné redukční součinitele uvádí příloha vyhlášky (pokud např. sousedí jen jednou stěnou, je hodnota součinitele 0,1 apod.).
V případě rozúčtování nákladů na TUV není v dotazovaném případě vůbec používána základní složka, kterou předepisuje vyhláška ve výši 30 %. Proto je zapotřebí tuto základní složku zavést. Uplatnění základní složky chrání uživatele s normální spotřebou TUV před uživateli s nepřiměřeným šetřením. Při snižování celkové spotřeby TUV v domě se totiž cena za 1 m3 TUV zvyšuje, takže náklady za TUV u uživatelů bytů s normální spotřebou se zvyšují. Uvedená doplnění používaného systému rozúčtování nákladů tedy omezí možnosti, aby někteří uživatelé šetřili na úkor ostatních a zajistí větší objektivnost systému rozúčtování nákladů na ÚT a TUV.
Ing. Vincenc Staněk
Jsme uživateli bytu převedeného od bytového družstva do osobního vlastnictví. Dům je vytápěn z domovní plynové kotelny a naším dlouhodobým problémem je kvalita vytápění. Byt má tři obvodové stěny a měl by být vytápěn na 22 °C, ale skutečnost je taková, že je v něm jen cca 16 °C až 18 °C. Topí se zhruba od 7,30 do 21,00 hod. a jsou i případy, že se celý den v podstatě netopí i když je venkovní teplota jen několik stupňů nad nulou. Je bytové družstvo povinno dodržovat požadavky vyhl. č. 152/2001 Sb. na vnitřní teplotu? Co je potřeba udělat, abychom dosáhli nápravy?
Povinnost dodržovat vyhl. č. 152/2001 Sb. specifikovaná pravidla ústředního vytápění ukládá § 6, odst. 8, zák. č. 406/2000 Sb. všem vlastníkům ústředně vytápěných budov, tedy i bytovým družstvům. Uživatel bytu, ve kterém není dosahována požadovaná úroveň ústředního vytápění má podle § 698 občanského zákoníku právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud vlastník domu přes upozornění závadu neodstraní. Tato sleva vyplývá z toho, že pronajímatel neplní vůči nájemci nebo nájemcům bytů řádně plnění spojená s užíváním bytu příslušné kategorie. Pokud se snížená kvalita vytápění vyskytuje jen v malém počtu bytů (např. v jednom bytě), přísluší uživateli takového bytu navíc sleva, která zohlední skutečnost, že dodávka tepla do tohoto bytu byla oproti dodávce tepla do řádně vytápěných bytů nižší. Rozdíl teploty vnitřního vzduchu ve špatně vytápěném bytě o každý 1 °C představuje rozdíl v dodávce tepla a tedy i v příslušných nákladech na ÚT o cca 5 % až 6 %. Pokud vlastník domu závadu ve vytápění neřeší, uplatní uživatel nekvalitně vytápěného bytu požadavek u soudu.
Ing. Vincenc Staněk
Jsme vlastníci bytové jednotky v panelovém domě, kde je společenství vlastníků jednotek. Sousedé nad námi si pořídili plovoucí podlahu (laminátovou) a v kuchyni dlažbu. Od té doby vzrostl u nás v bytě několikanásobně hluk a je slyšet všechno. Jak máme postupovat vůči bezohledným sousedům?
V souladu s § 13 odst. 3 úplného znění zák. č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů nesmí vlastník jednotky provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Doporučuji tazateli informovat se na místně příslušném stavebním úřadu. Domnívám se, že zejména záměna parket za dlažbu může působit značné komplikace a jedná se o změnu podmínek užívání stavby proti stavu, který vznikl realizací schváleného projektu domu.
Ing. Milan Taraba
V domě, kde převažuje většina vlastníků bytů jsou 3 garáže. Jednu z nich mám ve vlastnictví, ale v uvedeném domě nebydlím. Byla mi vyměřena finanční úhrada za zálohu provozních nákladů domu, poplatek za výkon samosprávy i tvorba dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice stejně jako u zbývajících 2 garáží. Domnívám se, že platby měly být stanoveny odlišně, protože v domě nebydlím, tudíž neužívám to, co ostatní v domě bydlící, tj. vchody, schodiště, chodby, balkony, sklepy, prádelnu sušárnu, rozvod tepla (garáž není vytápěna, nemá ani přívod vody). Elektřinu hradím podle vlastního elektroměru. Na shromáždění vlastníků jednotek vznikla dohoda s úpravou platby do fondu oprav dle skutečného stavu – pouze za plochu mé garáže. To odsouhlasili všichni přítomní, v zápise bylo uloženo správci prověřit situaci a v případě, že je to schváleno řádným shromážděním jednotek vlastníků, má iniciovat korekci smlouvy a opravit výši úhrady. Je to ještě potřeba?
V souladu s ustanovením § 13 odst.1 zákona o vlastnictví bytů se podílí každý vlastník jednotky na správě domu (správa, provoz a opravy společných částí domu) v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak. Přitom není rozhodující, zda se jedná o byt, garáž nebo jinou nebytovou jednotku. Výše příspěvku každého vlastníka jednotky do tzv. fondu oprav musí odpovídat velikosti podlahové plochy jednotky (od ní je odvozen spoluvlastnický podíl na společných částech domu), pokud se všichni spoluvlastníci nedohodli na jiném způsobu rozdělení nákladů na opravy. Nepředpokládám, že by v uvedeném případě byly prohlášením vlastníka budovy vymezeny nějaké společné části domu, které by byly společné vlastníkům jen některých jednotek. Tohoto postupu se v praxi využívá výjimečně, např. v případech společných balkonů určených pro byty v daném podlaží, sklepů apod.
Ing. Lenka Haráková
Společenství vlastníků jednotek vyplácí odměnu členům výboru za výkon jejich funkce. Musí se SVJ, coby právnická osoba zabývat zdaněním těchto odměn, nebo je to povinností „odměněných“ a ti si musejí případné zdanění zajistit sami?
Na odměny vyplácené členům výboru SVJ za výkon jejich funkce se standardně vztahuje § 6, odst.1, písm.c) zák. č.586/1992 Sb., o daních z příjmů. Podle tohoto ustanovení jsou uvedené odměny považovány za příjmy ze závislé činnosti a podléhají zdanění daní z příjmů. Za toto zdanění odpovídá SVJ jako kterákoliv jiná právnická osoba.
Ing. Pavel Motejzík
V družstevním domě, dnes již rozděleném na jednotky, je 18 bytů a 12 garáží (do vlastnictví byl přidělen 1 byt a 2 garáže). Na členské schůzi samosprávy bylo přijato usnesení, že všichni uživatelé bytů (vlastníci a družstevníci) budou přispívat na tvorbu dlouhodobé rezervy (fond oprav) u bytů 13 Kč/m² a u garáží 4 Kč/m². Představenstvo družstva s tím souhlasilo a zástupce našeho družstva s tento návrh přednesl na shromáždění společenství. Zatím jediný vlastník bytu s tímto nesouhlasí (ač byl všemi přítomnými přehlasován) a trvá na tom, že výše tvorby rezervy musí být stejná jak u bytů tak u garáží. Skutečně musí být výše rezervy stejná nebo může být u garáží nižší?
Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 výše uvedeného zákona (v podstatě se jedná o tzv. „stavební“ a „lidová“ bytová družstva) plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu klesl na méně než jednu čtvrtinu. Než spoluvlastnický podíl na společných částech domu vašeho družstva jako původního vlastníka budovy neklesne pod jednu čtvrtinu, a tudíž nevznikne společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba, je nutné použít ustanovení §§ 9, 11 a 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, ve znění platném před účinností zákona č. 103/2000 Sb.
Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Neurčuje-li dohoda jinak, nesou vlastníci náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu, který se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Vlastníci jednotek skládají předem určené finanční prostředky jako zálohu na výše uvedené náklady.
Ve společenství – právnické osobě si úhrn záloh určí vlastníci jednotek (všichni vlastníci jednotek v domě, tj. včetně původního vlastníka budovy jako současného vlastníka některých jednotek v domě) usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty nejen předpokládané náklady následujícího roku, ale i náklady předpokládané v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník. Není-li výbor nebo pověřený vlastník zvolen, rozhoduje se o výši částek nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek v domě.
Ve společenství, kde dosud nevznikla právnická osoba, si úhrn záloh určí vlastníci jednotek (všichni vlastníci jednotek v domě, tj. včetně původního vlastníka budovy jako současného vlastníka některých jednotek v domě) zpravidla vždy na rok dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník po společném projednání věci. Není-li výbor nebo pověřený vlastník zvolen, rozhoduje se o výši částek nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek v domě.
Nájemné z bytů a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytů je v současné době regulováno vyhláškou č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů (tzv. „stavební“ bytová družstva). Věcně usměrňované nájemné zahrnuje ekonomicky oprávněné náklady na dům, včetně tvorby rezerv k jejich úhradě, snížené o příjmy z nebytových prostor a o jiné zdaněné příjmy z domu, a to ve výši, o které rozhodne oprávněný orgán družstva, a nezahrnuje zisk. V nájemném nejsou zahrnuty ceny služeb.
Nájemné v domech tzv. „lidových“ bytových družstev a v bytech v nájmu členů právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s těmito byty (tj. družstva vzniklá odkupem z obecního či podnikového bytového fondu) bylo regulováno výměrem MF č. 01/2002, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami, a výměrem MF č. 06/2002, kterým se stanoví maximální nájemné z bytu. Tyto výměry byly zrušeny nálezem Ústavního soudu č. 528/2002 ze dne 19. března 2003. Podle občanského zákoníku stanoví zvláštní právní předpis případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné. Protože v současné době neexistuje tento zvláštní právní předpis, lze nájemné změnit pouze dohodou obou zúčastněných stran.
Nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem – č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Zákon se vztahuje na:
a) nebytové prostory, jimiž jsou místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, ani společné prostory domu,
b) na byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.
Nájemné z nebytových prostorů ve vlastnictví družstva (např. garáže, ateliéry) nepodléhá cenové regulaci. Ve stanovách družstva může být určen způsob výpočtu nájemného u těchto nebytových prostorů jako věcně usměrňované nájemné, tj. nájemné nezahrnuje zisk.
Ing. Božena Künzelová
V domě našeho bytového družstva (vzniklo privatizací městského bytového) je 60 bytových jednotek. Ke konci roku 1998 převzalo 25 členů bytového družstva do vlastnictví své byty, tj. 41,65 %, družstvu zůstal podíl 58,35 %. V prohlášení vlastníka budovy podle zák. 72/1994 Sb. byl pověřen správou společných částí budovy původní vlastník – Bytové družstvo 209. S každým vlastníkem jednotky sepsal správce smlouvu o správě společných částí ještě před platností zák. č. 103/2000 Sb. Není nám jasné proč, když už jeden správce je registrován. Měli bychom ještě registrovat společenství, jehož činností je také správa společných částí? A který správce pak platí, když BD je registrováno v obchodním rejstříku jako právnická osoba a pověřeno správcovstvím? Společenství by mělo být také registrováno jako právnická osoba a se stejnou činností?
Společenství vlastníků jednotek vzniká povinně ze zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a to okamžikem, kdy jsou splněny zákonné podmínky. Jeho vznik tudíž není závislý na vůli vlastníků jednotek. Registrace společenství do zvláštního rejstříku vedeného příslušným soudem nemá konstitutivní, ale pouze deklaratorní význam. Společenství vlastníků jednotek je speciální právnická osoba s omezenou právní subjektivitou. Může vykonávat pouze činnosti vymezené zákonem o vlastnictví bytů, která spočívají především ve správě společných částí domu. Společenství může správu domu vykonávat samo nebo může jejím výkonem pověřit třetí osobu, např. bytové družstvo či realitní kancelář, které se touto činností zabývají. I v tomto případě zůstává společenství rozhodování ve věcech správy domu a hlavní odpovědnost. Pověřený správce se řídí příslušnou smlouvou o správě a rozhodnutími společenství vlastníků jednotek.
Mgr. Vladimír Jaroušek
Před pěti lety mi byl převeden do vlastnictví družstevní byt, podle § 23 a násl. zák. č. 72/1994 Sb. Zůstala jsme však i nadále členkou bytového družstva. Ve smlouvě o převodu bytu do vlastnictví jsem pověřila správou domu dosavadní družstvo, i když za podmínek pro vlastníky jednotek značně nevýhodných. V této smlouvě je kromě jiného uvedeno, že správu domu mohu vypovědět vždy k 30. 9. s platností od 1. 1. následujícího roku. Pokud spoluvlastnický podíl bytového družstva na společných částech domu klesne na méně než jednu čtvrtinu, a tím vznikne v domě ze zákona společenství vlastníků jako právnická osoba, zanikne pak automaticky mé členství v bytovém družstvu? Anebo musím družstvo požádat o ukončení členství a o majetkové vypořádání podle § 24 odst. 10 zákona o vlastnictví bytů? Musí nově vzniklé společenství vlastníků dodržet lhůtu k výpovědi dosavadnímu správci? Do kdy musí dosavadní správce předat společenství vlastníků vyúčtování jako podklad pro jeho účetnictví, včetně finančního vypořádání?
Jestliže nebyly splněny podmínky pro zánik vašeho členství uvedené v § 24 odst. 9 zákona o vlastnictví bytů, zůstáváte i nadále členem družstva. Ani vznik společenství vlastníků nebude mít na vaše členství v družstvu vliv. Vaše účast ve společenství a členství ve družstvu může být souběžné. Vaše členství může zaniknout, v souladu s obchodním zákoníkem a podle stanov družstva, např. vystoupením nebo dohodou o zániku členství. Družstvo jehož je členem je správcem domu a je předpoklad, že v blízké budoucnosti dojde k poklesu jeho podílu na společných částech domu od 25 %. Společenství tedy vznikne prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém bude doručena listina dokládající, že podíl družstva klesl pod 25 %. Společenství vlastníků se ze zákona stává správcem domu. Práva a povinnosti původního správce zaniknou a nadále odpovídá za správu domu pouze společenství vlastníků jednotek. Domnívám se proto, že smlouvu nebude nutné vypovídat.
Ing. Mgr. Tomáš Horák
Čtyři vlastníci bytů (z 36 celkem) si legálně vybudovali vlastní kotle na vytápění a ohřev teplé vody. Ostatním teplo a teplou vodu zajišťuje městská bytová správa. Jakým způsobem má bytová správa účtovat prostupy tepla vlastníkům bytů, kteří jsou odpojeni?
Uživatelé odpojených bytů musí podle § 6 odst.2 vyhlášky č. 372/2001 Sb. hradit základní složku nákladů na ÚT podílem podle započitatelné podlahové plochy místností sousedících s ústředně vytápěnými prostory v budově. Tato započitatelná podlahová plocha je redukována s uplatněním koeficientů uvedených v příloze vyhlášky č. 372/2001 Sb.
Ing. Vincenc Staněk
V našem domě vzniklo bytové družstvo vlastníků domu, které si schválilo členskou schůzí vybírání plateb za provedení některých úkonů orgánů družstva. Např. při převodu členských práv – 5000 Kč, při schválení stavebních úprav – 2000 Kč, při schválení podnájmu – 2000 Kč. Mají tyto platby opodstatnění, jsou vůbec v souladu se zákonem?
Družstvo může, podle § 226 odst. 1, písm. c) obchodního zákoníku, ve stanovách určit práva a povinnosti svých členů. Tato práva a povinnosti by měly odpovídat potřebám družstva jako celku a měly by zajistit vyrovnané hospodaření tohoto družstva. Jednou z ukládaných povinností stanovených ve stanovách družstva může být i povinnost zaplatit určitou úplatu za činnost jeho orgánů. Pokud družstvu vzniknou náklady (ať už osobní nebo věcné) s určitou činností, která je ku prospěchu pouze některému z členů družstva, není důvodu, aby tyto náklady nesli všichni členové družstva. Rozumné je, aby tyto náklady (vyčíslené zpravidla paušální částkou) uhradil jen tento člen. Tak je tomu například i v případě schvalování stavebních úprav prováděných v bytě některého člena, nebo v případě registrace převodu členství na nového člena a s tím související vystavení nové nájemní smlouvy apod.
Ing. Mgr. Tomáš Horák
V družstevním domě s 90 byty bylo dosud převedeno do osobního vlastnictví
51 bytů (cca 54 %). Společenství vlastníků tedy nevzniklo (§ 9 odst. 3, zákona 72/1994 Sb.). V § 9, odst. 4 zákona je uvedeno, že do doby vzniku společenství se použijí
ustanovení §§ 9, 11 a 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona. O který zákon se jedná?
V prvé řadě je třeba zdůraznit, že nejasná formulace v 9 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů vyvolala výkladové problémy, a to jak v otázce případů, na které se toto speciální ustanovení uplatní, tak v dotazované otázce. Je však evidentní, že zákonem o vlastnictví bytů platném před účinností tohoto zákona, tj. zákona 103/2000 Sb., se rozumí § 9, 11 a 15 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb.,o vlastnictví bytů, platná před novelou č. 103/2000 Sb., tj. před 1. 7. 2000.
Mgr. Vladimír Jaroušek
Dobrý den,
v našem SVJ rezignoval člen výboru (stěhuje se do RD), výbor je tudíž pouze dvoučlenný a tím nesplňuje podmínku v § 9 odst.11 zákona č. 72/ 1994 Sb. Na včerejším shromáždění vlastníků jednotek nebyl (pro absolutní nezájem) zvolen jiný člen výboru. Vše nasvědčuje tomu, že výbor na tři členy doplněn nebude a pověřený vlastník (§ 9 odst. 7 písm.b)se žádný nenajde, takže SVJ nebude mít statutárního zástupce. Postup, který v tomto nabízí zákon v § 9 odst.9 není rovněž reálný, protože není žádný vlastník poloviční většiny společných prostor a všichni vlastníci jednotek je už úplná fikce. Otázka zní, jaký je další možný postup, pokud dojde k totálnímu rozvalu statutárních orgánů a nenajde se žádný vlastník, který by byl ochoten se čehokoli ujmout. Prostě nastane situace, kdy není nikdo, kdy by naplnil požadavky zmíněného zákona. Obávám se, že tato situace nenastane jenom u nás, ale i v řadě jiných SVJ.
Předem děkuji za Váš názor. J.Šulc
Právní úprava v § 9 odst. 9 zákona o vl. bytů dopadá i na situace, kdy se statutární orgán uprázdní anebo, kdy není zvolen na jednání ustavujícího shromáždění. Pro tento případ zákon stanoví, že funkci orgánu plní vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu a není-li takový, pak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. Znamená to, že jsou to ti, kteří se stali členy v den, kdy podle § 9 odst. 3 zákona o vl. bytů byly doručeny listiny s doložkou s vyznačením vkladu do KN nebo jiné listiny, kterými příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy poslednímu z prvních tří vlastníků. Toto platí i pro případ, že tito vlastníci již v domě nebydlí, avšak do jejich práv a povinností vstoupili noví vlastníci na základě převodu nebo přechodu vlastnického práva. Je tedy lhostejné, že v domě by již nebyl žádný vlastník, který se stal členem společenství ke dni jeho vzniku. Ze zákona lze dále dovodit, že tito vlastníci tvoří dohromady jediný kolektivní orgán, který nevznikl volbou, ale vznikl ze zákona a proto by v nejkratší době měly proběhnout volby. Jiné další postupy zákon nezná, ale máme za to, že poměrně vyčerpávajícím způsobem řeší otázky nečinnosti vlastníků, kteří se odmítají starat o vlastní majetek, což považujeme za dobrodiní zákonodárce, neboť jinak platí, že starost o vlastní majetek je věc každého samostatně.
JUDr. F. Lebl