Obecné záležitosti pro všechna družstva
Přebráno z: http://www.raj-nemovitosti.cz/?node=47
Nakládání s družstevním a vlastnickým bytem
Bytové družstvo
Za současné zákonné úpravy se družstevní bydlení silně přiblížilo vlastnickému.
Byt lze převést na jinou osobu bez souhlasu družstva formou převodu členských práv spojených s právem nájmu bytu. Podmínkou je, aby nabyvatel členských práv splňoval podmínky členství v družstvu.
V případě úmrtí člena družstva získává právo nájmu bytu dědic, kterému připadl členský podíl.
O podnájmu a výměně bytu rozhoduje družstvo, což lze upravit ve stanovách ve prospěch družstevníků.
Společným nájemcem bytu se mohou stát pouze manželé.
SVJ
Vlastnictví bytu je vlastnictví nemovitosti, kterou lze převádět a dědit. Pokud převod bytu podléhá dani z převodu nemovitosti, případně dani z příjmu, je třeba vypracovat znalecký posudek ceny bytu, který vychází z ocenění celého domu.
O podnájmu případně výměně bytu rozhoduje pouze jeho vlastník.
Spoluvlastníkem bytu může být několik osob.
Právně-organizační záležitosti přechodu BD na SVJ
Přechází-li bytové družstvo (BD) na společenství vlastníků jednotek (SVJ) vzniká obtížná situace, kdy po určitou dobu budou existovat v domě 2 právnické osoby BD a SVJ. Obě právnické osoby mají svoje statutární orgány, stanovy, zápisy ze schůzí, účetnictví, bankovní účty, daňová přiznání. V obou subjektech je rozdílné hlasovací právo, pokud BD nemá určeno ve stanovách hlasování podle podílů.
Jestliže by v domě nebylo dosaženo v průběhu času převodu všech jednotek do vlastnictví, pak by tento zoufalý stav trval.
Pokud by bylo nepřevedených jednotek do vlastnictví méně než 5 a vlastníci všech ostatních jednotek by již nebyli členy družstva, je závažnou otázkou další osud těchto čtyřech a méně bytů, které netvoří družstvo a nejsou ve vlastnictví.
Po převodu všech jednotek je třeba původní družstvo zlikvidovat. Není to jednoduchá ani levná záležitost.
Pokud by v průběhu převádění bytů někteří vlastníci z družstva vystupovali, přešla by starost o likvidaci družstva na zbývající družstevníky. Tomuto stavu je nutno předejít.
Případné sjednání bankovního úvěru na opravu domu
Bytové družstvo
Sjednání úvěru je nekomplikované a lze předpokládat ochotu banky, neboť BD ručí domem ve svém vlastnictví
SVJ
Pokud si spoluvlastníci domu chtějí sjednat úvěr na jeho velkou opravu nebo rekonstrukci, pak zákon 103/2000 Sb., dává možnost (v § 9) sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotkám, na zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru. Přitom vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy. Se sjednáním zástavního práva k jednotce musí souhlasit její vlastník, což se u případného chronického neplatiče nedá očekávat. Riskantní zástavní právo by pak v případě výrazné nutnosti zajištěni finančních prostředků sjednávali pouze řádní členové společenství vlastníků!
Případná vestavba nebo přístavba bytů
Bytové družstvo
O akci rozhodnou družstevníci většinou hlasů. Se stavebním odborem jedná BD a stavební povolení bude znít na něj.
SVJ
Tuto stavební akci v ekonomickém zájmu spoluvlastníků domu může dle zákona zablokovat jediný spoluvlastník. Buď úmyslně ( z jakýchkoliv důvodů) nebo když nebude k sehnání (např. pobyt v zahraničí). Zákon totiž nařizuje 100% souhlas spoluvlastníků se stavbou. Stavebníky jsou dle zákona všichni spoluvlastníci, smlouvu o výstavbě musí tudíž všichni podepsat a účastnit se stavebního řízení.
Záležitosti stavebního povolení
Bytové družstvo
Zastupuje všechny členy při žádostech o jakékoliv stavební povolení, tím je stavební řízení nekomplikované.
SVJ
V tomto případě právnická osoba (SVJ) není k ničemu při žádosti o vbudování půdních přístaveb a vestaveb. Zde zákon o vlastnictví bytů ukládá, že smlouvu o výstavbě uzavírají jednotliví vlastníci bytů, nikoliv společenství. Zákon přímo určuje (§17 odst. 4), že „stavebníky” jsou vlastníci jednotek v domě a stavebník nové jednotky. Sestavení smlouvy o výstavbě není jednoduché a zajistit ověřené podpisy všech vlastníků bytů bývá klopotná práce. To vše ovšem za předpokladu ochoty všech spolupracovníků domu.
Právnická osoba (SVJ) není dále k ničemu při žádosti o stavební povolení pro jakékoliv stavební práce v domě podléhající stavebnímu povolení. Stavební zákon totiž v nesouladu se zákonem o vlastnictví požaduje souhlas všech spoluvlastníků domu.
Provozní problémy v domě při existenci SVJ
Existuje žalostně malá znalost zákona u nových vlastníků bytů – spoluvlastníků domů. Nejde jen o zákon o vlastnictví bytů, ale i o ustanovení stavebního zákona, vyhlášky o revizích elektrických a plynových spotřebičů i jejich rozvodů v bytech. Neprovádění revizí může mít jako následek vážné ohrožení provozu domu. Vlastníci bytů si většinou neuvědomují rozdíl oproti dřívější době, kdy revize zajišťovalo ve všech bytech družstvo nebo správce obecních či podnikových domů.
Někteří spoluvlastníci provádějí stavební úpravy ve svém bytě bez ohlášení stavebnímu odboru OÚ nebo bez stavebního povolení. Nabyli dojmu, že ve svém bytě, jako vlastníci, mohou cokoliv. Některé nepovolené úpravy mohou ohrozit ostatní spoluvlastníky domu. Záležitosti bezpečného provozu bytů a domu, uvedené v těchto dvou odstavcích, jsou pro spoluvlastníky domu velmi závažné.
Řada vlastníků v bytech nebydlí a jsou neznámo kde (svůj pobyt nemusí ostatním spoluvlastníkům hlásit). Pokud pak např. dojde k úniku vody a voda z jejich bytu „jen” promáčí strop jiného (jiných) bytů není možnost přístupu do bytu – soukromého majetku, neboť nevzniká ohrožení obyvatel domu. Rovněž při uzavření vodovodní stoupačky a nemožnosti přístupu do vlastnické jednotky pro neznámý pobyt vlastníka, si někteří spoluvlastníci na otevření vody nějaký čas počkají.
Pro převod bytů do vlastnictví se rozhodla řada jejich nájemců proto, aby jej mohla bez souhlasu kohokoliv pronajímat. Množství bytů je pronajato cizincům, což se často vyznačuje tím, že se s nimi správce domu nebo ostatní spoluvlastníci nedomluví. Ani tito nájemníci se nechtějí domluvit v případech, kdy – je jich v bytě podstatně více, než bylo ohlášeno, ruší ostatní uživatele bytů nadměrným hlukem, případně zápachem, způsobují vytopení bytů pod sebou a jiné nepříjemnosti. Již se objevují případy, kdy se staří lidé chtějí raději přestěhovat, aby agresivní tlak ze strany nájemců vlastnického bytu nemuseli snášet. (Pozn. upozorňuji na článek z tisku O ceně bytu rozhodují také sousedé).
Dřívější vlastníci bytů, tj. obce nebo družstva měla poměrně účinné právní nástroje, jak chránit ostatní uživatele bytů.
Spoluvlastníci domu se obtížně dozvídají, kdo je novým členem společenství vlastníků domu po prodeji vlastnické jednotky a kde se tento nový vlastník nachází.
Záležitosti ochrany řádných uživatelů bytů proti problémovým uživatelům bytů
Bytové družstvo
Zákon, stanovy i nájemní smlouvy jsou právní nástroje, které poměrně dobře ochraňují družstevníky. V krajním případě může být problémový uživatel družstevního bytu, který hrubě porušuje uvedené předpisy vyloučen z družstva. Tímto aktem ztrácí právo nájmu bytu (podle občanského zákona) a dnes již není problém zajistit náhradní ubytování nebo častěji přístřeší podle rozhodnutí soudu. Uvolněný byt má družstvo k dispozici a může jej různými způsoby a s různým ekonomickým přínosem pro družstvo přidělit.
SVJ
Problémový vlastník je těžko postižitelný. Jestliže porušuje dobré mravy v domě nebo domovní řád, je třeba se obracet na obvodní úřad.
Pokud vytváří nesnesitelné vztahy, nezbývá členům SVJ než se obrátit na soud. Při neplacení záloh na opravy domu je třeba dluhy vymáhat soudní cestou, což není krátkodobá ani levná záležitost. Právní náklady nesou spoluvlastníci domu až do jejich vymožení od dlužníka. Při velmi vysokém dluhu může soud sice nařídit prodej jednotky dlužníka, tento byt však nebude patřit SVJ.
II. Záležitosti převodů bytů u BD vzniklých za účelem koupě domu
U těchto družstevníků převládá mylný názor, že převod bytů po splacení domu do vlastnictví je automatický a zdarma. Pokud tato ustanovení obsahují stanovy, pak je tomu skutečně tak. V tomto případě však vlastníci musí podat přiznání k dani darovací (družstvo jim darovalo byt) a finanční úřad vyměří darovací daň.
Pokud tato ustanovení stanovy družstva neobsahují, pak o převodu bytů a ceně převodu do vlastnictví rozhoduje družstvo. Je třeba si uvědomit, že dům do svého vlastnictví zakoupilo od původního vlastníka družstvo, jako právnická osoba nikoliv jeho členové. Platby družstevníků družstvu za byty formou členského podílu jsou vnitřní záležitostí družstva a družstevníků.
III. Přechod z většího bytového družstva do SVJ domu
U družstevních bytů je častý dotaz budoucích vlastníků, kteří se rozhodují pro vlastnictví bytu – co když družstvo zkrachuje? Nikdo z nich si však nepoloží otázku – co když společenství vlastníků domu zkrachuje? Budoucí vlastníci totiž nepřemýšlejí o tom, že někteří členové společenství vlastníků domu se mohou dostat do finanční tísně z mnoha důvodů (např. ztráta zaměstnání atp.). To jen dosvědčuje již řečený hlavní poznatek, že vlastníci bytů si většinou neuvědomují kolektivní spoluvlastnictví domu. Po převodu bytu pak vlastníci zjišťují, že velký a finančně silný kolektiv družstva vyměnily opět za kolektiv, ale spoluvlastníků jen jednoho domu a tento kolektiv je finančně zranitelnější, než větší družstvo. Navíc s hospodařením družstva se bylo možné seznámit, informace o finanční síle jednotlivých spoluvlastníků jsou nedostupné.
V malém kolektivu se rovněž daleko obtížněji hledají lidé ochotní a schopní pracovat jako členové statutárního orgánu. Tento statutární orgán je však navždy spojen s existencí společenství vlastníků jednotek. Pokud by se malém domě nenašla ochotná a schopná osoba vykonávat zákonné funkce uložené SVJ, nastala by pro společenství těžko předvídatelná situace.
Zpracoval: Jan Halík, externí poradce celostátního informačního centra pro bydlení, listopad 2003