Aktuální změny v právní úpravě nájmu bytů

Datum přidání: Apr 24, 2013 11:17:47 AM

Viz příloha.

JUDr. et Bc. Eva Štěpánková

V posledních měsících se hodně mluvilo o připravované rekodifikaci občanského zákoníku jednak s ohledem

na potřebu praxe, jednak s ohledem na množství změn, které ovlivní život každého z nás. Pokud nový

předpis bude přijat, hrozí riziko, že se veřejnost nebude, v byť kvalitním, ale velmi rozsáhlém právním předpisu,

orientovat. Pokud nebude přijat, hrozí jiné riziko, a sice zachování stávající v mnohém nevyhovující

právní úpravy. Proto Ministerstvo pro místní rozvoj přišlo s dílčí novelou ustanovení § 685 až § 719 stávajícího

občanského zákoníku provedenou zákonem č. 132/2011 Sb., která má vyloučit zmíněná negativa, tedy

postupně nastolit novou právní úpravu, a to i v případě, kdy z různých důvodů nebude rekodifikace občanského

zákoníku, resp. soukromého práva jako takového, dovedena do úspěšného konce.

Změny mají podle důvodové zprávy k novele občanského zákoníku vést k uplatnění jedné ze základních

zásad soukromého, resp. občanského, práva v nájemních vztazích k bytu, konkrétně zásady autonomie vůle

s přihlédnutím k nutné ochraně práv nájemce. Jaké změny tedy citovaná novela zavádí?

Celkem je jich jednatřicet, nicméně pro praxi jsou nejvýznamnější následující změny:

Podle stávající právní úpravy je pronajímatel při sjednání nájemní smlouvy oprávněn požadovat tzv. kauci,

kterou je následně oprávněn použít k úhradě pohledávek na nájemném, k úhradě za plnění poskytovaná

v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných závazků v souvislosti s nájmem. Citované ustanovení je

vykládáno jako kogentní, tedy bez možnosti odchýlení se a využití prostředků deponovaných v podobě

kauce jiným způsobem. Nově bude ustanovení § 686a odst. 3 uvozeno slovním spojením „nedohodnou-li se

pronajímatel s nájemcem jinak“, což povede jednoznačně k dispozitivním výkladům úpravy použití kauce.

Pokud se strany nedohodnou jinak, zůstává možnost použití kauce pouze některým ze zákonem stanovených

způsobů.

Dispozitivním způsobem bude dále stanovena i lhůta pro vrácení kauce. Zákonem stanovená lhůta v délce

maximálně jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, může být dohodou

stran změněna, a to oběma způsoby, tj. může být dohodnuta kratší i delší doba.

Obdobně jako nyní se nájemce s pronajímatelem mohou dohodnout, že nájemce předá byt ve stavu

nezpůsobilém pro řádné užívání. Novela však zavádí podmínku, podle níž si strany musí sjednat práva

a povinnosti z toho plynoucí, zejména výši a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy. Cílem změněné

úpravy je eliminace možných a v současné době velice častých sporů.

Úplné nové textace doznalo ustanovení § 689, které upravuje práva a povinnosti nájemce a dalších osob

žijících v pronajatém bytě. Navrhované znění má zabránit přeplněnosti bytů, neboť je výslovně zakotveno

právo pronajímatele požadovat, aby v bytě žil jen přiměřený počet osob, který odpovídá velikosti bytu

a nebrání tomu, aby všechny tyto osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách.

Pronajímatel bude mít právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím dalších osob do bytu. To však neplatí

v případě, kdy by nájemce přijímal do bytu osobu blízkou nebo v případech zvláštního zřetele hodných.

Oznamovací povinnost nájemce je novelou značně rozšířena. Kromě povinnosti oznámit změnu počtu

osob, které byt užívají společně s nájemcem, bude nájemce povinen oznamovat nejen jejich počet, ale

i jména, příjmení a data narození. To vše za podmínky, že změna potrvá déle než dva měsíce. Výčet skutečností,

které je třeba oznamovat, dále zahrnuje i uzavření manželství, přechod nájmu bytu či dlouhodobou

nepřítomnost nájemce. Oznamovací povinnost musí být splněna bez zbytečného odkladu. Pokud od změny

uplynou dva měsíce, je její neoznámení kvalifikováno jako hrubé porušení povinností nájemce a může založit

výpovědní důvod bez přivolení soudu.

Jak již bylo uvedeno, oznamovací povinnost je vztažena i na případy dlouhodobé nepřítomnosti nájemce

v bytě spojené s jeho složitou dosažitelností. Je nezbytné, aby po delší dobu nepřítomnosti nájemce byla

zajištěna kontaktní osoba především pro řešení naléhavých případů, které mohou v souvislosti s nájmem

bytu vzniknout. Kontaktní osoba může pronajímateli zajistit v závažných případech i přístup do bytu.

Zvláštní přechodná ustanovení novely opravňují pronajímatele vyzvat nájemce ve lhůtě dvou měsíců od účinnosti

zákona, aby mu oznámil výše uvedené údaje o osobách, které v bytě setrvají spolu s nájemcem déle

než dva měsíce. V takovém případě je nájemci dána lhůta ke splnění oznamovací povinnosti, a to nejpozději

do čtyř měsíců ode dne účinnosti novely.

Asi nejvýznamnější část novely se týká stanovení výše nájemného, a to zejména po skončení regulace

nájemného. Novela určuje, že pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou na výši nájemného, může

pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného. Pokud nájemce bude s návrhem souhlasit,

dochází ke zvýšení nájemného počínaje třetím měsícem od doručení návrhu. V opačném případě, pokud

nájemce nebude s návrhem na zvýšení nájemného souhlasit, slovy zákona, pokud do dvou měsíců od doručení

návrhu pronajímatele písemně nesdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí, může se pronajímatel

obrátit do tří měsíců na příslušný soud, aby výši nájemného určil podle nájemného obvyklého v místě

a čase. Nájemné se bude určovat od data podání návrhu, čímž může dlužná částka za dobu soudního řízení

poměrně narůst. Obdobně bude postupováno i v případě návrhu nájemce na snížení nájemného. Soud bude

moci stejným způsobem rozhodnout také v případě, kdy bylo nájemné dohodnuto a jde o nájem na dobu

neurčitou, ale došlo ke změně okolností tak podstatné, že změna založila v právech a povinnostech stran

hrubý nepoměr.

Kompletní změna ustanovení § 706 časově omezuje přechod nájmu po smrti nájemce na určené osoby

žijící v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemající vlastní byt, a to na dva roky.

V této době musí nový nájemce vyřešit svoji bytovou situaci novou smlouvou s pronajímatelem anebo byt

opustit a zajistit si jiné bydlení. Z této podmínky jsou vyňaty osoby starší 70 let a nezletilí, u nichž nájem

skončí dovršením 20 let. Pokud je spolužijící osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič,

sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přechází práva a povinnosti z nájmu bytu na ni, jen

pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě písemně souhlasil.

Často diskutovanou je otázka prolongace nájmu, tedy obnovení nájmu bytu po uplynutí sjednané doby

nájmu. Současná právní úprava je v tomto ohledu kogentní a neumožňuje prodloužení. Novela umožňuje

prolongaci nájmu bytu s tím, že pokud se pronajímatel nedohodne s nájemcem jinak, prolongace

nájmu bytu není možná. Na rozdíl od současné právní úpravy je ponecháno konečné řešení na dohodě

smluvních stran.

Výpověď z nájmu lze dát pouze z důvodů uvedených v zákoně. Podle současné právní úpravy musí být

výpověď obligatorně písemná a doručena nájemci.

Novelou je redukován počet náležitostí výpovědi o závazek pronajímatele poskytnout bytovou náhradu,

neboť tento nárok na bytovou náhradu vzniká nájemci přímo ze zákona.

Ustanovení § 711a jako dosud explicitně vyjmenovává případy, kdy pronajímatel může vypovědět nájem

pouze s přivolením soudu. Nově se však v odstavci 2 citovaného ustanovení zavádí pravomoc soudu rozhodnout

o datu skončení nájmu, resp. o délce výpovědní lhůty. Počátek běhu výpovědní lhůty je stanoven

zákonem na první den kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku o přivolení k výpovědi.

Soud může současně rozhodnout o povinnosti byt vyklidit. V rámci tohoto rozhodnutí by pronajímatel získal

právní titul k vyklizení bytu a nemusel by podávat samostatnou žalobu na vyklizení, což významně prodlužuje

v praxi faktické skončení užívání daného nájemního bytu.

V případech výpovědi nájmu z důvodů na straně nájemce, bylo a rovněž po novele je možné poskytnout

nájemci pouze přístřeší. Proti současné právní úpravě novela ruší moderační právo soudu rozhodnout

v určitých případech o vyšší formě bytové náhrady, neboť tento postup odporuje důvodům, pro

které pronajímatel ukončil nájemní vztah. Zároveň se mění definice přístřeší z provizoria, než si nájemce

opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění věcí, na dočasné ubytování do doby, než si nájemce opatří

řádné ubytování a prostor k uskladnění věcí, nejdéle však na dobu šesti měsíců.

Uvedené změny, stejně jako zákon č. 132/2011 Sb., nabývají účinnosti postupně. Okamžikem vyhlášení ve

Sbírce zákonů, tedy ode dne 25. května 2011, nabývá účinnosti část novely týkající se nájemného, ale pouze

pro území, kde skončila platnost zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvýšení nájemného z bytu, ke dni

31. prosince 2010. Zbývající část novely občanského zákoníku nabude účinnosti pro celé území ČR

o 6 měsíců později, tedy k 1. listopadu 2011. Třetí a závěrečná etapa pak nastane k 1. lednu 2013, kdy

nabude účinnosti novelizované ustanovení o stanovení výše nájemného u těch bytů, kterým skončí platnost

zákona č. 107/2006 Sb. až k 31. prosinci 2012, tj. města nad 9 999 obyvatel na území Středočeského kraje

a krajská města s výjimkou Ostravy a Ústí nad Labem.

Praktické otázky a odpovědi týkající se nájemních vztahů k bytu po nabytí účinnosti zákona č. 132/2011 Sb.

lze již nyní nalézt na internetových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj ČR www.mmr.cz. Zájemci

o budoucí právní úpravu nájmu bytu mohou nalézt poslední znění připravovaného návrhu nového

občanského zákoníku ve znění změn přijatých Legislativní radou vlády v květnu 2011 na stránkách

http://obcanskyzakonik.justice.cz/cz/navrh-zakona.html.

(V DHK č. 12/2011 naleznete článek JUDr. Ing. E. Helclové z MMR „Přechod na smluvní nájemné a mapy

nájemného“)